Conjoint survivant : garder le logement familial après un décès

Les droits au logement du conjoint survivant

Le Code civil donne au conjoint marié deux droits successifs sur le logement qu'il occupait à titre de résidence principale.

Le droit temporaire d'un an

Pendant l'année qui suit le décès, il peut occuper gratuitement le logement et le mobilier, s'ils appartenaient au couple ou au défunt (article 763). Si le logement était loué ou détenu en indivision avec un tiers, la succession lui rembourse les loyers ou l'indemnité d'occupation pendant cette année. Ce droit est automatique et personne ne peut l'en priver.

Le droit viager d'habitation et d'usage

Il prend le relais jusqu'au décès du conjoint (article 764). Trois points à retenir :

• il faut le demander dans l'année qui suit le décès ;
• le défunt pouvait l'écarter, mais seulement par un testament notarié ;
• sa valeur s'impute sur la part d'héritage du conjoint. Fiscalement, elle est fixée à 60 % de la valeur de l'usufruit (article 762 bis du CGI).

Ce droit ne s'applique pas si le logement appartenait au défunt en indivision avec un tiers, s'il n'en détenait que l'usufruit, ou s'il était détenu par une SCI. D'un commun accord, les héritiers et le conjoint peuvent le convertir en rente viagère ou en capital.

Usufruit ou quart en pleine propriété : l'option du conjoint survivant

Au-delà du logement, la part d'héritage du conjoint dépend de la configuration familiale, en l'absence de testament ou de donation entre époux.

Quand il a le choix, le conjoint dispose de trois mois à compter de la demande des autres héritiers. S'il ne répond pas, il est réputé avoir choisi l'usufruit.

Avec une donation entre époux

Une donation au dernier vivant élargit les options : la quotité disponible en pleine propriété, un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit, ou l'usufruit de la totalité. Elle est surtout utile quand l'un des époux a des enfants d'une première union.

Exonération de droits de succession pour le conjoint

Le conjoint marié ne paie aucun droit de succession, quelle que soit la valeur reçue. Il doit en principe déposer une déclaration de succession, sauf dispense lorsque l'actif brut est inférieur à 50 000 € et que les conditions sur les donations antérieures sont remplies.

Le partenaire de PACS bénéficie de la même exonération, mais il n'hérite que si le défunt l'a désigné par testament. Il peut, dans certains cas, bénéficier lui aussi du droit temporaire d'un an ; le droit viager, lui, est réservé au conjoint marié. Le concubin n'a aucun droit automatique à rester dans le logement de son compagnon.

Les enfants, eux, paient des droits sur leur part après leur abattement. S'ils reçoivent la nue-propriété parce que le conjoint a choisi l'usufruit, ou si le conjoint exerce son droit viager au logement, ils peuvent demander à différer le paiement.

Racheter la part des enfants : un exemple de famille recomposée

Lorsque le conjoint reçoit un quart en pleine propriété, il se retrouve en indivision avec les enfants. Pour devenir seul propriétaire, il peut demander l'attribution préférentielle du logement qu'il habitait (article 831-2 du Code civil), à charge de verser une soulte aux autres héritiers.

Prenons un couple marié sous le régime de la communauté, propriétaire d'une maison estimée à 400 000 €. Le défunt laisse deux enfants d'une première union. Supposons, pour simplifier, que la maison soit le seul bien du couple. Ces montants sont un exemple, à faire établir par le notaire :

L'assiette exacte du droit de partage dépend de l'acte : seul le notaire peut la confirmer. Ce mécanisme de soulte est proche de celui d'une sortie d'indivision entre héritiers, détaillée dans notre article sortir d'une indivision successorale.

Financer la soulte quand on est veuf ou veuve

Une fois seul propriétaire, le conjoint peut offrir le logement en garantie du prêt qui finance la soulte. Dans notre exemple, 160 000 € empruntés sur 15 ans au taux hypothétique de 3,6 % hors assurance donnent une mensualité de 1 151,69 € et 47 303,38 € d'intérêts au total. Ce taux est une hypothèse de calcul, pas une offre.

La banque examinera surtout :

• les revenus du conjoint seul, souvent plus faibles après le décès : la mensualité doit en principe rester sous 35 % de ses revenus, assurance comprise ;
• son âge, qui pèse sur l'accès à l'assurance emprunteur et sur la durée possible. Notre guide pour emprunter après 70 ans présente les garanties qui peuvent remplacer l'assurance ;
• le projet d'acte du notaire, qui fixe la valeur retenue et le montant de la soulte.

Un crédit hypothécaire engage le logement : en cas d'impayés durables, la banque peut le faire saisir. C'est précisément le bien que l'on cherchait à garder, d'où l'importance de dimensionner le prêt avec prudence.

Rester chez soi sans racheter : les autres solutions

• Le droit viager au logement : il permet de rester chez soi à vie sans rien racheter, en contrepartie de son imputation sur la part d'héritage.
• L'usufruit de toute la succession, quand les enfants sont tous communs : le conjoint garde l'usage du logement et les enfants en détiennent la nue-propriété.
• Une soulte payée en partie à terme, pour réduire le montant à emprunter : en cas d'attribution préférentielle du logement, le conjoint peut obtenir des délais de dix ans au plus pour la moitié au plus de la soulte, avec intérêts au taux légal sauf accord contraire (article 832-4 du Code civil) ; au-delà, il faut l'accord des enfants.
• Vendre et racheter plus petit, quand le logement est devenu trop grand ou trop coûteux à entretenir.
• Le prêt viager hypothécaire, sans mensualités, peut être étudié selon les cas ; comparez-le dans notre article crédit hypothécaire ou prêt viager.

Le notaire chargé de la succession est votre interlocuteur central : il chiffre vos droits, recueille votre option et prépare l'acte de partage. Pour vérifier qu'un financement du rachat est envisageable, l'étude de faisabilité est gratuite et sans engagement.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488