Donation aux enfants : la financer sans vendre son bien

Combien donner à ses enfants sans payer de droits ?

Plusieurs exonérations se cumulent. Elles s'apprécient par donateur et par bénéficiaire : un couple dispose donc de deux séries d'abattements pour chacun de ses enfants.

Ainsi, deux parents de moins de 80 ans peuvent transmettre 263 730 € à un enfant majeur sans droits : 2 × 100 000 € d'abattement et 2 × 31 865 € de don familial. Au-delà, le barème en ligne directe s'applique, de 5 % à 45 %, avec les mêmes tranches que pour une succession.

L'exonération temporaire pour un logement neuf ou des travaux énergétiques

L'article 790 A bis du CGI, issu de la loi de finances pour 2025, ouvre une exonération supplémentaire pour les dons de sommes d'argent faits entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.

• Montant : jusqu'à 100 000 € par donateur, dans la limite de 300 000 € reçus par un même bénéficiaire.
• Bénéficiaires : enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant ; à défaut de descendant, neveu ou nièce.
• Usage : achat d'un logement neuf ou en VEFA, ou travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov' dans la résidence principale.
• Délai : les fonds doivent être utilisés au plus tard le dernier jour du 6^e mois qui suit le versement.
• Durée : le logement reste la résidence principale du bénéficiaire, ou celle d'un locataire, pendant 5 ans.
• Exclusions : achat via une SCI, terrain nu, logement ancien sans travaux éligibles.

Elle se cumule avec l'abattement de 100 000 € et avec le don familial. Sur ce dispositif appliqué à l'achat dans le neuf, voir aussi le guide de notre site immobilier neuf sur le don familial pour acheter en VEFA.

Un calendrier serré

Le don doit être versé avant la fin de l'année 2026. Si vous devez d'abord obtenir un crédit, comptez le délai de réflexion de 10 jours sur l'offre et la signature de l'acte d'hypothèque chez le notaire : un dossier lancé tardivement peut manquer l'échéance. Les évolutions annoncées pour la suite ne doivent pas être anticipées tant qu'elles ne sont pas votées.

Exemple : ce que coûte une donation de 180 000 €

Prenons une mère veuve de 68 ans, qui n'a encore rien donné, et souhaite transmettre 180 000 € à sa fille majeure.

Sans affectation particulière

Elle retire 31 865 € au titre du don familial, puis 100 000 € d'abattement. Restent 48 135 € taxables. Les trois premières tranches du barème (5 %, 10 % et 15 %, jusqu'à 15 932 €) représentent 1 380,75 € ; les 32 203 € restants, taxés à 20 %, ajoutent 6 440,60 €.

Droits à payer : 7 821,35 €.

Si la fille achète sa résidence principale en VEFA

En ajoutant l'exonération temporaire de 100 000 €, les exonérations cumulées atteignent 231 865 €, au-delà des 180 000 € donnés : aucun droit n'est dû, à condition de verser avant le 31 décembre 2026 et de respecter toutes les conditions d'usage des fonds.

Financer la donation par un crédit hypothécaire

Si l'essentiel du patrimoine est immobilier, la banque peut prêter la somme à donner en prenant une hypothèque sur un bien que vous possédez : résidence secondaire, appartement loué ou résidence principale. Vous donnez tout de suite, et vous remboursez ensuite.

Reprenons l'exemple : 180 000 € empruntés sur 15 ans, à 3,7 % hors assurance. Ce taux est une hypothèse pour illustrer le calcul, pas une proposition.

Le constat est net : les intérêts représentent environ sept fois les droits évités. Emprunter pour donner ne se justifie pas par la fiscalité. L'argument est ailleurs : ne pas vendre un bien qui rapporte des loyers ou auquel la famille tient, et aider un enfant au moment où il en a besoin plutôt que des années plus tard.

Votre TAEG, qui intègre l'assurance et le coût de l'hypothèque, ne peut pas dépasser le seuil de l'usure, fixé à 4,68 % au 4^e trimestre 2026 pour un prêt à taux fixe de 10 à moins de 20 ans. Si les échéances pèsent trop sur une retraite, un prêt in fine peut alléger le budget mensuel, au prix d'un coût total plus élevé.

Les autres façons d'aider un enfant

• Donner moins, plus tôt : les abattements se renouvellent tous les 15 ans. Étaler les dons peut éviter l'emprunt.
• Prêter plutôt que donner : un prêt familial écrit et déclaré permet de récupérer les fonds. Notre article emprunter pour prêter à ses enfants détaille ce montage.
• Donner un bien plutôt que de l'argent : une donation-partage chez le notaire fige la valeur des biens au jour de la donation et évite leur rapport à la succession. Elle est irrévocable.
• Vendre un bien : sans intérêts à payer, c'est souvent la solution la moins coûteuse, si le moment du marché s'y prête.

Déclarer le don et protéger votre propre budget

Un don d'argent se déclare même quand il n'y a aucun droit à payer. La déclaration est faite par le bénéficiaire dans le mois qui suit le don, en ligne depuis son espace particulier depuis le 1^er janvier 2026 (le formulaire 2735 reste possible par exception). Hors délai, l'exonération du don familial est perdue.

Une donation ne se reprend pas. Avant d'emprunter, vérifiez que les échéances restent supportables sur toute la durée, y compris si vos revenus baissent à la retraite, et que l'assurance emprunteur est accessible à votre âge. Si vous ne pouvez plus rembourser, le prêteur peut saisir le bien donné en garantie : vous perdriez alors un bien pour une somme qui ne vous appartient déjà plus.

Avant tout engagement, notre étude de faisabilité gratuite vous indique si un financement adossé à votre patrimoine peut être étudié.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488