Les voies pour sortir d'une indivision successorale
L'indivision naît automatiquement au décès : tant que la succession n'est pas partagée, chaque héritier détient une quote-part de chaque bien, sans pouvoir dire « cette pièce est à moi ». Les décisions importantes, comme la mise en vente, demandent en principe l'unanimité, parfois la majorité des deux tiers. C'est souvent là que naissent les blocages.
Plusieurs issues existent :
- Vendre le bien et se répartir le prix : la solution la plus simple quand personne ne souhaite le conserver.
- Attribuer le bien à un héritier dans l'acte de partage, à charge pour lui de verser une soulte aux autres.
- Racheter les droits des autres indivisaires (licitation ou cession de droits successifs), ce qui met fin à l'indivision au profit d'un seul.
- Rester en indivision de façon organisée, grâce à une convention d'indivision signée chez le notaire, le temps de préparer une solution.
À défaut d'accord, un indivisaire peut demander le partage en justice. La procédure est longue, coûteuse et peut aboutir à la vente du bien : un rachat amiable bien préparé l'évite.
Combien coûte le rachat des parts des cohéritiers ?
Deux sommes s'additionnent : la soulte versée aux cohéritiers et le droit de partage dû au Trésor, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire.
La soulte
Aucune formule légale n'impose un montant : la soulte résulte de l'accord des héritiers, sur la base d'une valeur du bien qu'ils retiennent ensemble. Faire estimer le bien par un notaire ou un expert limite les contestations. On retranche les dettes de l'indivision, puis on applique la quote-part de chaque cohéritier.
Le droit de partage de 2,5 %
Le droit de partage (article 746 du CGI) s'élève à 2,5 % de l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur vénale des biens moins le passif de l'indivision. Le même taux s'applique à une licitation entre héritiers et à une cession de droits successifs entre indivisaires d'origine. Le taux retenu est celui en vigueur au jour où l'acte prend effet. Le taux réduit de 1,1 % est réservé aux partages qui suivent un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS : il ne concerne pas les successions.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Valeur nette du bien partagé | 450 000 € |
| Soulte due aux deux autres héritiers (2/3) | 300 000 € |
| Droit de partage (2,5 % de 450 000 €) | 11 250 € |
| Total à financer, hors émoluments du notaire | 311 250 € |
Le droit de partage porte sur toute la valeur partagée, y compris la part que l'héritier possédait déjà : c'est un point souvent oublié dans les budgets.
Avant de signer l'acte de partage, faites établir par le notaire un décompte complet : soulte, droit de partage, émoluments et frais de garantie. C'est ce total, et non la seule soulte, qui doit être financé.
Financer la soulte avec un crédit garanti par le bien hérité
L'héritier qui conserve le bien en devient seul propriétaire : il peut donc l'offrir en garantie à la banque qui finance la soulte. Un héritier qui emprunte pour ses besoins privés, avec une hypothèque sur une maison ou un appartement, bénéficie des protections du crédit immobilier : fiche d'information standardisée européenne, offre maintenue au moins 30 jours et délai de réflexion de 10 jours avant toute acceptation.
Exemple de mensualité
Reprenons l'exemple : 311 250 € empruntés sur 20 ans, au taux de 3,6 % hors assurance. Ce taux sert uniquement au calcul et ne vaut pas proposition. La mensualité ressort à 1 821,16 € et le coût total des intérêts à 125 828,27 €. Votre taux réel dépendra de votre dossier et du marché au moment de l'offre.
Plafond à garder en tête : pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus, la Banque de France fixe l'usure à 5,40 % depuis le 1er octobre 2026, et ce plafond s'apprécie sur le coût global du crédit, assurance et garantie incluses.
Les frais de la garantie
L'hypothèque conventionnelle exige un acte notarié et entraîne une taxe de publicité foncière de 0,70 % des sommes garanties, contribution de sécurité immobilière de 0,05 % et émoluments du notaire. La presse spécialisée situe le total autour de 1,5 % du montant emprunté. Notre article sur l'hypothèque et la caution compare les garanties possibles.
Ce que la banque examine dans un dossier de partage successoral
La valeur du bien rassure le prêteur, mais elle ne remplace pas la capacité de remboursement. Pour un crédit à l'habitat, les banques appliquent les critères du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'effort de 35 % au plus, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus, avec une marge de dérogation limitée.
- Vos revenus et vos charges, y compris les crédits déjà en cours.
- L'estimation du bien, cohérente avec celle retenue dans le partage.
- Le projet d'acte de partage préparé par le notaire, qui fixe la soulte et la date de l'opération.
- L'usage du bien : résidence principale, résidence secondaire ou location, les loyers futurs étant pris en compte avec une décote.
Pour un héritier qui part à la retraite ou dont les revenus sont modestes, un financement partiel combiné à une soulte payée en plusieurs fois, si les cohéritiers l'acceptent, peut être plus réaliste qu'un seul gros crédit.
Votre projet. Simplifié.
Un seul interlocuteur pour financer une succession, une donation ou un partage sans vendre le bien de famille.
Succession, droits de succession puis partage : le bon ordre
Le droit de partage ne doit pas être confondu avec les droits de succession. Ces derniers sont dus par chaque héritier sur sa part, au moment de la déclaration de succession, à déposer dans les 6 mois du décès lorsqu'il a eu lieu en France métropolitaine. Le partage intervient ensuite, parfois des années plus tard.
Il arrive que les héritiers doivent d'abord trouver l'argent des droits de succession. Notre guide pour payer les droits de succession sans vendre présente le paiement fractionné et les solutions de financement. Pour la sortie d'indivision, demandez au notaire un calendrier précis : date de l'acte, montant définitif de la soulte et du droit de partage. La banque s'appuiera sur ces chiffres.
Les limites et les alternatives au rachat à crédit
Garder la maison de famille a une valeur affective, mais un crédit de plusieurs centaines de milliers d'euros engage pour vingt ans. Faute de remboursement, le prêteur peut mettre en jeu son hypothèque : la maison que l'on voulait garder risque alors d'être saisie et vendue.
- Vendre et partager le prix reste souvent la solution la plus saine si aucun héritier ne peut porter le crédit.
- Une convention d'indivision permet de différer le partage, par exemple en louant le bien pour couvrir les charges.
- Racheter ensemble : deux héritiers sur trois peuvent reprendre la part du troisième et rester en indivision entre eux.
Le même raisonnement vaut pour un couple qui se sépare, avec des règles fiscales différentes : voyez notre article sur la soulte après un divorce. Pour savoir si un financement adossé au bien est envisageable dans votre cas, remplissez notre étude de faisabilité gratuite avec la valeur du bien et le montant de la soulte.
Questions fréquentes
Quel est le taux du droit de partage pour une succession ?
Comment calculer la soulte pour racheter la part de ses frères et sœurs ?
Peut-on obliger un héritier à vendre sa part ?
Peut-on emprunter pour payer la soulte d'une succession ?
Sources
- BOFiP — Droit de partage : taux et assiette (BOI-ENR-PTG-10-10)
- BOFiP — Partages et opérations assimilées : licitations, cessions de droits successifs (BOI-ENR-PTG)
- Chambre des notaires de Paris — « Inconfortable indivision » (14/05/2018)
- Banque de France — Taux d'usure au 4e trimestre 2026
- Service-Public — Prêt immobilier : offre, délai de réflexion, garanties
- impots.gouv.fr — Notice de la déclaration de succession 2705-NOT-SD
Publié le 30 octobre 2026.
Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.
Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488
