Crédit hypothécaire ou prêt viager hypothécaire : lequel choisir ?

Deux crédits garantis par le même bien, deux logiques

Dans les deux cas, vous restez propriétaire et la banque prend une hypothèque sur votre logement. La différence tient au moment où l'argent revient au prêteur.

Le crédit hypothécaire classique

Il fonctionne comme un prêt immobilier ordinaire : une somme versée au départ, puis des échéances qui remboursent intérêts et capital sur une durée fixée. Depuis le 1^er juillet 2016, un crédit consenti à un particulier et garanti par une hypothèque sur un logement relève du régime du crédit immobilier, quel que soit l'usage des fonds, dès lors qu'il ne finance pas une activité professionnelle. Vous recevez donc une fiche d'information standardisée européenne (FISE), puis une offre suivie d'un délai de réflexion de 10 jours. La banque vérifie que vos pensions ou revenus permettent de payer les échéances.

Le prêt viager hypothécaire

Défini par l'article L315-1 du Code de la consommation, il permet à un établissement de prêter à une personne physique, en capital ou en versements périodiques. Le remboursement n'est exigible qu'au décès de l'emprunteur, ou plus tôt si le bien est vendu ou démembré. Ce prêt est expressément exclu du chapitre consacré au crédit immobilier et obéit à ses propres règles :

• vous devez être majeur et propriétaire du logement donné en garantie ;
• le bien doit être à usage exclusivement d'habitation (résidence principale, secondaire ou logement loué) : un local mixte est refusé ;
• les fonds ne peuvent pas financer une activité professionnelle ;
• ni justificatif de revenus, ni questionnaire médical, ni assurance obligatoire.

Il existe trois formules : la formule classique, sans aucun paiement pendant la vie de l'emprunteur ; une formule où vous payez périodiquement les intérêts, le capital restant dû jusqu'au terme ; et le prêt avance mutation, réservé à la rénovation énergétique de la résidence principale.

Tableau comparatif : crédit classique ou prêt viager hypothécaire

Le montant d'un prêt viager hypothécaire dépend de l'âge et du sexe parce que le prêteur estime combien de temps les intérêts vont s'accumuler : plus l'espérance de vie est longue, plus la somme prêtée est prudente.

Le coût du prêt viager hypothécaire : des intérêts qui s'accumulent

Dans la formule classique, vous ne payez rien, mais les intérêts de chaque année s'ajoutent au capital et produisent eux-mêmes des intérêts. La dette grossit donc de plus en plus vite. Le prêteur fixe librement son taux, généralement élevé selon Service-Public, dans la limite du taux d'usure.

Ce taux de 6 % est une hypothèse de calcul, pas une offre. Au bout de 20 ans, la dette a plus que triplé. Si le logement vaut 400 000 € à ce moment-là, la vente rembourse le prêteur et laisse environ 79 000 € à la succession ; s'il ne vaut plus que 300 000 €, le prêteur perd la différence et les héritiers ne doivent rien de plus.

Avec la formule où vous payez les intérêts, la dette reste stable : dans le même exemple, 6 000 € par an, soit 500 € par mois. Il faut ajouter dans tous les cas les frais d'expertise et de notaire, à votre charge, ainsi que les frais de dossier, inclus dans le taux annuel effectif global.

Ce qui se passe pour vos héritiers

Avec un prêt viager hypothécaire

Le décès met fin au contrat. Les héritiers ont deux possibilités :

• garder le logement en remboursant au prêteur le capital et les intérêts calculés au taux du contrat ; ils en deviennent alors pleinement propriétaires ;
• laisser le prêteur vendre le bien pour se rembourser ; un éventuel surplus leur revient, et si le prix ne couvre pas la dette, aucun autre bien de la succession ou des héritiers ne peut être saisi.

Avec un crédit hypothécaire classique

Le capital restant dû au jour du décès doit être remboursé. Si une assurance décès a été souscrite, elle prend en charge tout ou partie de ce montant selon la quotité assurée. À défaut, la dette est réglée par la succession et la banque peut faire jouer son hypothèque. L'avantage est inverse : la dette a diminué au fil des années, alors qu'elle a augmenté avec un prêt viager.

Si vous vendez de votre vivant

Avec un prêt viager hypothécaire, vous devez prévenir le prêteur de toute vente ou cession d'usufruit ou de nue-propriété. S'il estime le prix trop bas, il peut demander une expertise et, si la valeur expertisée est supérieure, s'opposer à la vente ou exiger un remboursement calculé sur cette valeur.

Quelle solution selon votre situation ?

Le crédit classique convient plutôt si…

• vos revenus permettent de payer une échéance sans gêne ;
• vous voulez limiter le coût total et transmettre le bien libre de dette ;
• votre besoin est ponctuel et la durée de remboursement reste raisonnable au regard de votre âge.

Après 70 ans, l'assurance emprunteur peut devenir l'obstacle principal : notre guide pour emprunter après 70 ans détaille les garanties de remplacement. Si vous préférez des échéances d'intérêts seuls, le prêt in fine est une autre piste.

Le prêt viager hypothécaire convient plutôt si…

• vos revenus sont modestes mais votre logement a une valeur importante ;
• vous ne souhaitez pas vendre ni quitter votre domicile ;
• vous acceptez que la valeur transmise à vos héritiers diminue, parfois fortement.

Les points de vigilance

Le prêteur peut refuser un remboursement anticipé partiel inférieur à 10 % du capital et prévoir une indemnité : au plus 4 mois d'intérêts avant la 5^e année, 2 mois de la 5^e à la 9^e, 1 mois ensuite, pour un capital versé en une fois. Vous devez aussi entretenir le logement : un mauvais entretien peut conduire le prêteur à exiger le remboursement. Enfin, si votre objectif est un revenu régulier plutôt qu'un capital, comparez aussi la vente en viager et les autres moyens de transformer son immobilier en rente.

Les étapes avant de signer

1. L'expertise du bien : pour un prêt viager hypothécaire, l'expert est choisi d'un commun accord par vous et le prêteur, et ses honoraires sont à votre charge.
2. L'offre de prêt : elle indique la valeur retenue, le coût total, le taux annuel effectif global et des exemples chiffrés sur plusieurs durées, ainsi que les droits des héritiers.
3. Le délai de réflexion : au moins 10 jours calendaires entre la réception de l'offre et la signature. Aucune somme n'est versée avant votre acceptation.
4. La signature chez le notaire, qui inscrit l'hypothèque.

Pour un crédit hypothécaire classique, les étapes sont celles d'un prêt immobilier : FISE, offre maintenue au moins 30 jours, puis acceptation à partir du 11^e jour. Pour savoir laquelle des deux voies est réaliste dans votre cas, l'étude de faisabilité donne une première réponse, sans engagement.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488