Prêt relais : avance sur la vente de votre bien, coût et risques

Le prêt relais, une avance sur votre futur prix de vente

Vous avez trouvé votre prochain logement, mais l'actuel n'est pas encore vendu. Le prêt relais comble ce décalage : la banque vous avance une partie de la valeur du bien mis en vente, et vous la remboursez avec le prix obtenu le jour de la vente. C'est un crédit immobilier à part entière : vous recevez une offre, avec un délai de réflexion de 10 jours avant de pouvoir l'accepter.

Comment la banque calcule le montant

Le point de départ est une estimation du bien à vendre. La banque applique ensuite une décote, puis retire ce qui reste dû sur ce bien. Il n'existe pas de pourcentage fixé par la loi : la pratique se situe le plus souvent entre 60 et 70 % de la valeur, et dépasse rarement 80 %.

Prenons l'exemple d'une maison estimée 400 000 €, sur laquelle il reste 80 000 € à rembourser. Avec une quotité de 70 %, la banque retient 280 000 €, moins les 80 000 € restant dus : le prêt relais atteint 200 000 €. La décote protège la banque, mais aussi vous : si vous devez baisser le prix, la marge reste suffisante pour solder le relais.

Relais sec ou relais adossé à un prêt amortissable

Dans la version adossée, vous pouvez payer en même temps l'ancien crédit, les intérêts du relais et les échéances du nouveau prêt. La banque vérifie que cet empilement reste supportable. Un différé d'amortissement sur le prêt principal, pendant lequel vous ne payez que les intérêts, peut alléger la période de transition.

Durée, remboursement et coût du prêt relais

Le prêt relais est accordé en général pour 12 mois, renouvelables une fois. Il se rembourse en principe d'un coup, avec le prix de vente. Entre-temps, trois formules existent :

• franchise partielle : vous payez chaque mois les intérêts et l'assurance, le capital est remboursé à la vente ;
• franchise totale : vous ne payez rien ou seulement l'assurance, les intérêts s'ajoutent au capital et se règlent à la vente ;
• remboursement in fine de l'ensemble au jour de la vente, selon les conditions du contrat.

Le taux de 4,5 % est une hypothèse, pas une offre. Le calcul montre surtout que chaque année d'attente coûte au moins 9 000 € dans cet exemple, et que la franchise totale, plus confortable au quotidien, revient un peu plus cher. Le taux annuel effectif global, assurance et frais de garantie compris, ne peut pas dépasser le taux d'usure des prêts relais : 6,49 % du 1^er octobre au 31 décembre 2026, selon la Banque de France, qui relevait un taux moyen de 4,87 % au trimestre précédent. Notre article sur le taux d'usure en immobilier explique ce mécanisme.

Prêt relais et critères du HCSF

Depuis le 1^er janvier 2022, les banques doivent respecter les critères du Haut Conseil de stabilité financière pour les crédits à l'habitat : taux d'effort de 35 % au plus, assurance comprise, et durée de 25 ans au plus. Un document de reporting de la Banque de France indique que les prêts relais sont exclus de l'évaluation de ces critères et déclarés à part, par durée et par quotité. Ce document décrit la manière dont les banques déclarent leur production ; il ne remplace pas le texte de la décision.

En pratique, cette exclusion ne dispense pas d'une analyse de solvabilité. Le prêt amortissable qui finance le reste de votre achat reste un crédit à l'habitat ordinaire, et la banque regarde l'ensemble de vos charges pendant la période de transition.

Si la vente tarde : risques et solutions

Le scénario à anticiper est celui d'un bien qui ne se vend pas dans les délais, ou à un prix plus bas que prévu. À l'échéance, la banque n'est pas tenue de prolonger. Plusieurs issues sont possibles :

• une prolongation d'un an, si la banque l'accepte ;
• la transformation du relais en prêt amortissable, si vos revenus le permettent ;
• une baisse du prix pour accélérer la vente ;
• la mise en location du bien, si les loyers et votre situation le permettent et si la banque l'accepte.

À défaut de remboursement, la banque peut engager une saisie immobilière sur le bien donné en garantie. Ce risque se prépare avant de signer : estimation réaliste, prix de vente cohérent avec le marché, et lecture attentive des conditions de prorogation et de remboursement anticipé du contrat.

Quand un crédit hypothécaire remplace le prêt relais

Lorsque la banque refuse de renouveler un relais, ou quand la vente s'annonce longue, un crédit garanti par une hypothèque sur le bien à vendre peut prendre le relais. Il s'agit d'un crédit immobilier classique, avec FISE, offre et délai de réflexion. Il peut être amortissable ou in fine, l'option in fine se rapprochant d'un relais long puisque le capital est remboursé à la vente.

Ce qu'il faut chiffrer

• Les frais de garantie : une hypothèque conventionnelle passe par le notaire et comprend la taxe de publicité foncière (0,70 % des sommes garanties), la contribution de sécurité immobilière (0,05 %) et les émoluments du notaire ; la presse spécialisée évalue l'ensemble à environ 1,5 % du montant emprunté.
• La mainlevée au moment de la vente : émolument forfaitaire du notaire (150 € au-delà de 77 090 €) et contribution de 0,10 %, avec un minimum de 15 €, plus les autres frais de l'acte.
• Les indemnités de remboursement anticipé, puisque le prêt sera soldé par la vente : leur suppression se négocie à la signature.

Cette solution n'est pas toujours la meilleure : si la vente est imminente, une simple prolongation coûte souvent moins cher. L'étude de faisabilité permet de vérifier, sans engagement, si un financement adossé à votre bien est envisageable. Les seniors qui vendent pour acheter plus petit trouveront aussi des pistes dans notre guide pour emprunter après 70 ans.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488