Racheter les parts d'une SCI familiale : prix, droits et financement

Quand racheter les parts d'une SCI familiale ?

La SCI familiale est souvent créée pour détenir une maison de vacances ou un immeuble de rapport et en faciliter la transmission. Avec le temps, les situations divergent : un associé a besoin de liquidités, des héritiers entrent au capital après un décès, un couple d'associés se sépare. Le rachat de ses parts par un autre associé évite la vente du bien.

Vérifier d'abord les statuts

Les statuts organisent la sortie. Par défaut, le Code civil (article 1861) soumet toute cession de parts à l'agrément de tous les associés, y compris entre associés. Les statuts peuvent prévoir un agrément à la majorité ou par le gérant, ou dispenser d'agrément les cessions entre associés ; les cessions à un ascendant ou à un descendant du cédant en sont dispensées, sauf clause contraire. L'acte de cession est écrit, puis rendu opposable à la société et aux tiers (formalités auprès de la société et dépôt au greffe). Le notaire ou l'avocat qui rédige l'acte s'en charge.

Comment fixer le prix des parts ?

Le prix est libre entre les parties, mais il doit refléter la valeur réelle, ne serait-ce que pour éviter une contestation fiscale. La méthode la plus utilisée pour une SCI qui détient de l'immobilier est patrimoniale : on part des comptes, puis on remplace la valeur comptable des immeubles, réduite par les amortissements, par leur valeur de marché.

Concrètement : valeur vénale des immeubles + trésorerie et autres actifs − dettes (emprunts, comptes courants d'associés), le tout divisé par le nombre de parts. Des décotes peuvent être discutées : faible liquidité des parts, position minoritaire du cédant, clause d'agrément, bien occupé. Aucun barème officiel ne les fixe ; elles se négocient et se justifient.

Si l'associé sortant a aussi prêté de l'argent à la société, son compte courant est une créance distincte, à rembourser en plus du prix des parts. Notre article sur le remboursement d'un compte courant d'associé traite ce point.

Droits d'enregistrement : 5 % sur la cession de parts

Une SCI dont l'actif est principalement immobilier est dite à prépondérance immobilière. La cession de ses parts est soumise à un droit d'enregistrement de 5 % (article 726 du CGI). L'abattement de 23 000 € qui existe pour les autres parts sociales, taxées à 3 %, ne s'applique pas ici.

• Assiette : le prix augmenté des charges, ou la valeur réelle des parts si elle est supérieure au prix déclaré.
• Délai : l'acte doit être enregistré dans le mois, avec le formulaire 2759-SD ou en ligne (e-Enregistrement).
• Exemple : pour 150 000 € de parts, les droits atteignent 7 500 €.

Qui les paie ? En règle générale, c'est l'acquéreur qui supporte les droits d'enregistrement, mais les parties à un acte sous seing privé restent solidaires envers le fisc et l'acte peut prévoir une autre répartition. Faites préciser ce point par votre notaire avant de signer.

Qui emprunte : l'associé acquéreur ou la SCI ?

Deux montages sont possibles, avec des conséquences fiscales opposées pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu.

L'associé emprunte en son nom

C'est le schéma le plus courant. Selon la doctrine fiscale, l'associé qui emprunte personnellement pour racheter les parts d'un autre associé peut déduire les intérêts de sa quote-part du revenu foncier de la SCI. Le prêt est accordé à une personne physique : s'il est garanti par une hypothèque sur un logement, il suit les règles du crédit immobilier, dont le délai de réflexion de 10 jours.

La SCI emprunte pour racheter les parts

La société elle-même peut racheter les parts du sortant, ce qui suppose une opération sur son capital à organiser avec le notaire. Dans ce cas, l'administration considère que l'emprunt ne sert pas à acquérir ou conserver un revenu : les intérêts ne sont pas déductibles du résultat foncier de la SCI. Le Conseil d'État a toutefois admis la déduction dans un cas où une décision de justice obligeait la SCI à rembourser l'associé sortant, l'emprunt servant alors à conserver le revenu locatif (9 juin 2020). Pour une SCI à l'impôt sur les sociétés, les règles sont différentes : votre expert-comptable doit valider le montage.

Si c'est la SCI qui emprunte, le taux d'usure applicable est celui des personnes morales sans activité professionnelle : 5,93 % pour un prêt à taux fixe de 10 ans à moins de 20 ans au 4^e trimestre 2026.

Quelle garantie pour le prêt de rachat de parts ?

Des parts sociales sont une garantie peu commode pour une banque : elles ne se revendent pas facilement. Le prêteur cherche donc un bien immobilier à hypothéquer.

• Un bien personnel de l'associé acquéreur, par exemple sa résidence principale ou un appartement locatif libre de crédit.
• L'immeuble de la SCI : la société n'est pas l'emprunteur, elle garantit la dette d'un associé. Cela suppose une décision des associés conforme aux statuts et à l'objet social ; le notaire vérifiera que l'opération est valable.
• Une caution ou une autre garantie, selon le profil et la politique de la banque.

L'hypothèque conventionnelle se constitue par acte notarié ; ses frais (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, émoluments) restent à la charge de l'emprunteur. Quelle que soit la formule, un défaut de remboursement expose le bien donné en garantie à une saisie.

Exemple de financement d'un rachat de parts

Reprenons la SCI de notre exemple. L'associé qui rachète la part de l'un des deux autres associés doit réunir 150 000 € de prix et 7 500 € de droits, soit 157 500 € hors frais d'acte et de garantie. Sur 15 ans, à un taux de 3,7 % hors assurance choisi comme hypothèse, la mensualité serait de 1 141,47 €, pour 47 965,04 € d'intérêts au total.

La banque examinera ses revenus, ses charges et la part des loyers de la SCI qui lui revient. Une alternative peut être étudiée : racheter les parts en plusieurs fois, si le cédant l'accepte, ou faire céder une partie seulement des parts. Pour en savoir plus sur le fonctionnement de la société, voyez notre article sur l'achat immobilier en SCI. Et pour vérifier si votre patrimoine permet de garantir le financement, déposez une demande d'étude de faisabilité.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488