Compte courant d'associé en SCI : se faire rembourser grâce à un prêt

Qu'est-ce qu'un compte courant d'associé dans une SCI ?

Lorsqu'un associé met de l'argent à la disposition de sa SCI sans souscrire de nouvelles parts, cette avance est inscrite dans un compte courant d'associé. Juridiquement, c'est un prêt : l'associé devient créancier de la société, et la somme figure à son passif.

Les cas typiques :

• un apport personnel versé lors de l'achat de l'immeuble, en complément de l'emprunt bancaire ;
• le financement de travaux ou d'une échéance de prêt quand les loyers ne suffisaient pas ;
• des avances successives pour payer la taxe foncière, l'assurance ou un sinistre.

Le compte courant peut être rémunéré ou non. S'il l'est, les intérêts versés à l'associé sont imposables chez lui comme revenus de capitaux mobiliers. Au fil des années, ces avances représentent souvent des montants importants, immobilisés dans la pierre.

Peut-on exiger le remboursement de son compte courant ?

Oui, en principe. La Cour de cassation juge de façon constante que le compte courant d'associé est un prêt à durée indéterminée, remboursable à tout moment à la demande de l'associé, sauf stipulation contraire claire dans les statuts ou dans une convention de blocage. Avant toute démarche, relisez donc les statuts, les procès-verbaux d'assemblée et les éventuelles conventions signées avec la banque de la SCI.

Le droit au remboursement se heurte vite à une limite pratique : la trésorerie. Une SCI qui encaisse des loyers et rembourse un crédit dispose rarement de la somme. Les autres associés peuvent aussi s'inquiéter d'une demande qui met la société en difficulté. D'où l'idée de faire porter le remboursement par un nouvel emprunt de la SCI, garanti par son immeuble.

Refinancer le compte courant : la SCI emprunte sur son immeuble

Le principe : la SCI souscrit un prêt bancaire, garanti par une hypothèque sur l'immeuble qu'elle possède, et utilise les fonds pour rembourser tout ou partie du compte courant. L'associé récupère sa mise ; la société remplace une dette envers lui par une dette envers la banque, remboursée par les loyers.

Les étapes

1. Arrêter le solde exact du compte courant avec l'expert-comptable de la SCI.
2. Faire décider l'emprunt selon les règles des statuts (pouvoirs du gérant, décision collective des associés).
3. Faire estimer l'immeuble et présenter les baux, les comptes et les avis de taxe foncière à la banque.
4. Signer l'acte d'hypothèque chez le notaire, puis débloquer les fonds et rembourser l'associé.

Ce que la banque regarde

Le prêteur analyse surtout la capacité de la SCI à rembourser grâce à ses loyers, la qualité des locataires et la valeur du bien. Il demande souvent, en plus, la caution personnelle des associés. Le taux d'usure applicable n'est pas celui des particuliers mais celui des personnes morales sans activité professionnelle, catégorie qui couvre une SCI patrimoniale.

Exemple chiffré d'un remboursement de compte courant

Prenons une SCI qui doit 180 000 € à l'un de ses associés et perçoit 24 000 € de loyers nets par an, sans autre crédit en cours. Elle emprunte 180 000 € sur 15 ans. Le taux de 4,2 % hors assurance est une hypothèse posée pour l'exemple, pas une offre.

L'opération tient si les loyers restent stables : une vacance locative ou de gros travaux pourraient obliger les associés à remettre de l'argent dans la société. Le coût du refinancement, près de 63 000 € d'intérêts ici, est à comparer avec l'usage que l'associé fera des 180 000 € récupérés.

Allonger la durée ?

Au même taux hypothétique, un prêt sur 20 ans ramène la mensualité à 1 109,83 €, soit 13 317,93 € par an, et laisse 10 682,07 € de loyers disponibles chaque année. En contrepartie, les intérêts montent à 86 358,56 €. La bonne durée est celle qui laisse à la SCI une marge suffisante pour la taxe foncière, l'entretien et une éventuelle période sans locataire, sans alourdir inutilement le coût total.

Fiscalité : ce qui est acquis, ce qui reste incertain

Pour l'associé remboursé

Le remboursement d'un compte courant n'est pas un revenu : l'associé récupère une somme qu'il avait prêtée. Il n'est donc pas imposable. Seuls les intérêts que la SCI lui a versés, le cas échéant, sont taxés comme revenus de capitaux mobiliers.

Pour la SCI à l'impôt sur le revenu

Les intérêts d'emprunt ne sont déductibles des revenus fonciers que pour une liste limitative d'emprunts : acquisition, conservation, construction, réparation ou amélioration d'un immeuble loué. La doctrine fiscale exclut en principe un emprunt de la SCI destiné à racheter les parts d'un associé. En revanche, aucun texte ni aucune décision que nous avons consultés ne tranche le cas d'un emprunt qui rembourse un compte courant. Ne présumez pas de la déduction : demandez l'avis écrit de votre expert-comptable avant de signer.

Et l'IFI ?

Le compte courant et la dette bancaire n'ont pas le même traitement pour l'impôt sur la fortune immobilière. Si vous êtes concerné, notre article sur l'IFI et les dettes détaille les règles de déduction.

Risques et autres solutions pour récupérer son apport

En hypothéquant son immeuble, la SCI accepte qu'en cas d'impayés la banque puisse le faire saisir et vendre. Si les associés se sont portés caution, leur patrimoine personnel est aussi exposé. Ce montage se justifie quand les loyers couvrent largement les échéances.

• Un remboursement échelonné par la SCI, sur sa trésorerie, selon un calendrier accepté par tous les associés.
• La vente d'un bien si la SCI en détient plusieurs.
• La cession des parts de l'associé, avec le remboursement de son compte courant : voyez notre guide pour racheter les parts d'une SCI familiale.

Pour savoir si l'immeuble de votre SCI peut garantir un tel financement, décrivez la situation dans notre étude de faisabilité : valeur du bien, loyers et montant du compte courant.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488