Dettes déductibles de l'IFI : règles, limites et crédit hypothécaire

Qui paie l'IFI et comment se calcule-t-il ?

Vous êtes redevable de l'IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier taxable dépasse 1 300 000 € au 1^er janvier. Ce patrimoine comprend les immeubles détenus directement et, sous conditions, la part immobilière de certaines sociétés. La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur.

Une décote s'applique entre 1 300 000 € et 1 400 000 € : elle est égale à 17 500 € moins 1,25 % du patrimoine net. Le barème démarre à 800 000 €, mais seuls les foyers au-dessus du seuil de 1 300 000 € sont imposables.

Quelles dettes sont déductibles de l'IFI ?

Pour venir en déduction, une dette doit remplir trois conditions : exister au 1^er janvier, être à la charge d'un membre du foyer et se rapporter à des biens taxables. Surtout, elle doit avoir financé l'une des dépenses énumérées par l'article 974 du Code général des impôts. Cette liste est limitative :

• l'acquisition de biens immobiliers taxables ;
• les dépenses de réparation et d'entretien ;
• les dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
• les impôts dus à raison de ces biens, comme la taxe foncière, ainsi que l'IFI théorique ;
• l'acquisition de parts de sociétés, à proportion des actifs immobiliers taxables qu'elles détiennent.

Une dette qui se rapporte à un bien exonéré n'est jamais déductible ; pour un bien partiellement exonéré, elle ne l'est que pour la fraction taxable. L'existence de la dette se prouve par des actes ou écrits.

Pourquoi un crédit hypothécaire de trésorerie ne réduit pas l'IFI

C'est l'erreur la plus fréquente. L'administration exige que la somme empruntée ait été effectivement et exclusivement utilisée pour l'une des dépenses de la liste. Le fait que le prêt soit garanti par une hypothèque sur un bien taxable ne change rien, pas plus que l'intitulé du contrat. Un crédit qui finance un besoin de trésorerie, un projet personnel, une donation ou des placements financiers ne figure pas dans la liste : il ne se déduit pas.

Exemple chiffré

Prenons un foyer qui détient une résidence principale estimée à 1 200 000 €, soit 840 000 € après l'abattement de 30 %, et un appartement loué de 900 000 €. Le patrimoine brut taxable atteint 1 740 000 €. Ce foyer doit 300 000 € à sa banque.

Même montant, même garantie, mais un écart de 2 100 € d'impôt chaque année : seul l'usage des fonds fait la différence. Conservez les justificatifs qui relient le prêt à la dépense (acte d'achat, factures de travaux).

L'hypothèque donnée pour la dette d'un autre

Si vous hypothéquez un bien pour garantir le prêt d'un proche ou d'une société, vous ne pouvez inscrire cet engagement à votre passif que s'il a été mis en jeu au 1^er janvier, c'est-à-dire si le créancier vous a réclamé le paiement.

Le prêt in fine : une déduction dégressive

Avec un prêt in fine, le capital reste dû en totalité jusqu'au terme. Pour éviter qu'une même dette soit déduite à 100 % pendant toute sa durée, la loi impose une déduction qui diminue chaque année, comme si le prêt était amortissable :

montant déductible = montant emprunté − (montant emprunté × nombre d'années écoulées depuis le versement ÷ durée totale du prêt en années).

Exemple : pour 500 000 € empruntés in fine sur 10 ans et affectés à l'achat d'un bien taxable, la dette déductible n'est plus que de 300 000 € au bout de 4 ans. Pour un prêt sans terme fixé, on retire chaque année un vingtième du montant emprunté.

Prêts familiaux et plafonnement des grands patrimoines

Les prêts consentis par la famille

Un prêt accordé par un membre du foyer fiscal n'est jamais déductible. Un prêt consenti par un ascendant, un descendant qui ne fait pas partie du foyer, un frère ou une sœur, ou par une société que le foyer contrôle, n'est pas déductible non plus, sauf si vous prouvez qu'il a été conclu à des conditions normales : durée, montant, remboursements effectifs. Une convention écrite et un échéancier respecté sont indispensables. Notre article sur le fait d'emprunter pour prêter à ses enfants aborde ces montages familiaux.

Le plafonnement au-delà de 5 M€

Lorsque le patrimoine taxable dépasse 5 000 000 € et que les dettes déductibles excèdent 60 % de sa valeur, la fraction des dettes au-delà de ce seuil n'est retenue qu'à 50 %. Avec un patrimoine de 6 M€ et 4 M€ de dettes, seuls 3,8 M€ sont déductibles. Ce plafonnement ne s'applique pas aux dettes dont vous démontrez qu'elles n'ont pas été contractées dans un but principalement fiscal.

Emprunter pour réduire son IFI : un calcul rarement gagnant

Une dette déductible réduit l'impôt, mais elle coûte des intérêts. Reprenons l'exemple : déduire 300 000 € fait économiser 2 100 € d'IFI par an, soit 0,70 %. Au taux hypothétique de 4 %, la même somme coûte environ 12 000 € d'intérêts la première année. S'endetter dans le seul but de payer moins d'IFI n'a donc pas de sens économique.

Le crédit garde en revanche tout son intérêt quand il finance un vrai projet patrimonial de la liste : achat d'un bien, gros travaux sur un immeuble loué. Dans ce cas, la déduction à l'IFI est un effet secondaire bienvenu, à côté d'autres effets éventuels, comme la déduction des intérêts des revenus fonciers au régime réel. Pour un projet de travaux, voyez notre guide pour financer des travaux grâce à son bien.

Si vous envisagez un financement adossé à votre patrimoine, l'étude de faisabilité permet d'en vérifier la faisabilité, sans engagement. Pour la déclaration elle-même, votre notaire ou votre conseil fiscal reste l'interlocuteur adapté.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488