Bien démembré : qui détient quels droits ?
Un bien est démembré lorsque sa propriété est répartie entre deux types de titulaires. L'usufruitier peut l'habiter ou le louer et en percevoir les revenus. Le nu-propriétaire détient les murs, sans pouvoir en jouir, et deviendra plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit, en général au décès de l'usufruitier.
Deux situations familiales produisent l'essentiel des démembrements :
- la donation avec réserve d'usufruit : les parents donnent la nue-propriété à leurs enfants et gardent l'usage du bien ;
- la succession où le conjoint survivant reçoit l'usufruit, les enfants recevant la nue-propriété.
Le démembrement peut aussi servir à tirer un revenu de son bien, par exemple en vendant la nue-propriété : notre article sur transformer son immobilier en rente compare ces solutions.
Le barème fiscal de l'usufruit
Pour calculer les droits de donation, de succession ou de vente, la valeur de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier (article 669 du CGI).
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Peut-on hypothéquer un bien démembré ?
Oui. Depuis la réforme des sûretés entrée en vigueur en 2022, tout droit réel immobilier « dans le commerce » peut être hypothéqué. L'usufruit et la nue-propriété peuvent donc, en principe, servir chacun de garantie. Mais la portée de la garantie n'est pas la même.
- Hypothèque sur l'usufruit : elle s'éteint automatiquement avec l'usufruit, donc au plus tard au décès de l'usufruitier. Pour une banque, c'est une garantie dont la durée est incertaine.
- Hypothèque sur la nue-propriété : seul le nu-propriétaire peut la consentir. Lorsque l'usufruit prend fin, elle porte sur la pleine propriété du bien.
- Hypothèque sur la pleine propriété : elle suppose l'accord de l'usufruitier et de tous les nus-propriétaires. Les notaires rappellent qu'aucun des deux ne peut engager le bien entier sans l'autre.
En pratique, les prêteurs acceptent rarement un usufruit seul. Le montage le plus courant consiste à faire intervenir les deux : le nu-propriétaire hypothèque la nue-propriété, l'usufruitier hypothèque l'usufruit. Le prêteur peut alors saisir l'une et l'autre en cas d'impayés.
Avant de demander un prêt sur un bien démembré, réunissez l'acte de donation ou l'attestation de propriété et vérifiez qui détient quel droit. Si plusieurs personnes doivent signer, obtenez leur accord de principe avant de solliciter une banque : c'est souvent là que le projet se joue.
Quelle valeur retenir pour un prêt sur un bien démembré ?
Prenons une maison estimée à 500 000 €, dont une mère de 72 ans a gardé l'usufruit après avoir donné la nue-propriété à ses deux enfants. Selon le barème fiscal :
- l'usufruit vaut 30 %, soit 150 000 € ;
- la nue-propriété vaut 70 %, soit 350 000 €, c'est-à-dire 175 000 € pour chaque enfant.
Ces chiffres servent à calculer les droits de mutation. Ils ne fixent pas le montant qu'une banque acceptera de prêter. Le prêteur fait sa propre analyse : valeur du bien, durée prévisible de l'usufruit, capacité de remboursement de l'emprunteur. Un usufruit de 150 000 € sur la tête d'une personne âgée a une valeur de garantie bien plus faible que ce chiffre, puisqu'il peut disparaître à tout moment. À l'inverse, quand usufruitier et nus-propriétaires engagent tous leurs droits, la garantie porte sur l'ensemble du bien.
Comme pour tout crédit garanti par un logement, l'analyse des revenus reste déterminante : la valeur du bien ne remplace jamais la capacité de remboursement.
Trois cas pratiques en famille
Le parent usufruitier veut emprunter
Un parent qui a donné la nue-propriété souhaite financer des travaux ou aider un proche. S'il n'a pas d'autre bien à offrir, la banque demandera en général une hypothèque sur la pleine propriété : ses enfants doivent alors engager leur nue-propriété pour la dette de leur parent. Depuis 2022, celui qui affecte son bien à la dette d'un autre bénéficie de protections : mise en garde par un prêteur professionnel si le prêt n'est pas adapté aux capacités de l'emprunteur, information annuelle sur la dette restante, information en cas d'incident de paiement. Le prêteur ne peut agir que sur le bien engagé.
Le prêt viager hypothécaire, souvent envisagé par les seniors, n'est pas adapté ici : il suppose que l'emprunteur soit propriétaire du bien et devient exigible en cas de démembrement. Notre comparatif crédit hypothécaire ou prêt viager en détaille les règles.
L'enfant nu-propriétaire veut emprunter
L'enfant peut hypothéquer sa nue-propriété pour son propre projet. Le prêteur demandera souvent que le parent usufruitier engage aussi son usufruit. Le parent devient alors garant de la dette de son enfant, avec les mêmes protections.
Plusieurs nus-propriétaires
Quand la nue-propriété appartient à plusieurs frères et sœurs, ils sont en indivision : une hypothèque sur tout le bien exige l'accord de chacun d'eux. Un désaccord familial suffit à bloquer le projet.
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Que devient le prêt au décès de l'usufruitier ?
Lorsque l'usufruit est viager, il prend fin au décès de l'usufruitier. Le nu-propriétaire recouvre alors automatiquement la pleine propriété, sans formalité. Dans le cas d'une donation avec réserve d'usufruit, cette réunion ne donne pas lieu à de nouveaux droits.
Côté garanties :
- l'hypothèque sur l'usufruit disparaît ;
- l'hypothèque sur la nue-propriété s'étend à la pleine propriété, ce qui renforce la garantie du prêteur ;
- si l'usufruitier était lui-même l'emprunteur, le capital restant dû fait partie de sa succession, sauf prise en charge par une assurance décès.
Si c'est la succession qui crée le démembrement, les enfants qui reçoivent la nue-propriété peuvent demander à différer le paiement des droits correspondants, moyennant des garanties et des intérêts : ils sont alors dus au plus tard six mois après la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété. Notre article sur les droits de succession sans vendre présente ces facilités.
Vendre ou emprunter : les autres options
Avant d'engager un bien démembré, comparez les solutions :
- Vendre le bien : il faut l'accord de l'usufruitier et des nus-propriétaires. Sauf accord différent, le prix se répartit selon la valeur de chaque droit.
- Engager un autre bien détenu en pleine propriété, ce qui évite de faire intervenir toute la famille.
- Un prêt familial entre parent et enfants, écrit et déclaré, pour un besoin limité.
Quelle que soit la formule, le bien engagé peut être saisi en cas d'impayés, y compris la part de celui qui n'a pas emprunté. Faites rédiger l'acte par un notaire et expliquez le projet à chaque membre de la famille concerné. Pour savoir si un financement adossé à votre bien démembré est envisageable, commencez par l'étude de faisabilité.
Questions fréquentes
Un usufruitier peut-il hypothéquer seul le bien ?
Le nu-propriétaire a-t-il besoin de l'accord de l'usufruitier pour emprunter ?
Que devient l'hypothèque sur la nue-propriété au décès de l'usufruitier ?
La banque utilise-t-elle le barème fiscal de l'usufruit ?
Sources
- Service-Public.fr — En quoi consiste l'usufruit ? (barème fiscal, vérifié le 03/07/2026)
- Rapport du 121e Congrès des notaires de France — Hypothèque et démembrement de propriété (31/01/2025)
- 9 Notaires (Nancy) — Nue-propriété fournie en garantie d'un prêt : faut-il l'accord de l'usufruitier ?
- Office notarial Mélanie Guillaume — Le démembrement de propriété
- impots.gouv.fr — Comment payer les droits de succession (paiement différé)
- Légifrance — Article L315-1 du Code de la consommation (prêt viager hypothécaire)
Publié le 30 octobre 2026.
Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.
Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488
