Impayés de crédit hypothécaire : étapes de la saisie et recours

Les premiers impayés : agir avant la procédure

Une échéance manquée ne déclenche pas une saisie. La banque commence par des relances, et c'est à ce stade que les solutions sont les plus nombreuses et les moins coûteuses.

• Relisez votre offre de prêt : elle prévoit parfois le report ou la réduction des mensualités en cas de coup dur. Sans clause de ce type, la banque peut refuser, mais rien ne l'empêche d'accepter.
• Écrivez à la banque, par lettre recommandée avec accusé de réception, en expliquant la cause du retard et ce que vous pouvez payer.
• Sollicitez l'assurance emprunteur si votre contrat couvre la perte d'emploi ou l'incapacité, en vérifiant ses exclusions.

Le fichage au FICP

Les retards de remboursement d'un crédit, immobilier compris, peuvent conduire à une inscription au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers, tenu par la Banque de France, pour cinq ans au plus. Elle complique tout nouvel emprunt. Une fois les sommes dues entièrement réglées, la banque doit demander la radiation au plus tard le 4^e jour ouvré.

La déchéance du terme : quand tout le crédit devient exigible

Si les retards persistent, la banque peut se prévaloir de la clause de déchéance du terme : le crédit est résilié et la totalité du capital restant dû devient immédiatement exigible, avec les intérêts et indemnités prévus au contrat.

Prenons un exemple théorique : 200 000 € empruntés sur 20 ans au taux de 3,5 %, soit une mensualité de 1 159,92 € hors assurance. Après cinq ans de remboursements réguliers, il reste 162 253,15 € à rembourser. Si la déchéance du terme est prononcée à ce moment, c'est cette somme, et non plus quelques mensualités en retard, que la banque réclame.

Une mise en demeure préalable, avec un délai raisonnable

Avant de prononcer la déchéance du terme, le créancier doit en principe mettre en demeure l'emprunteur de régulariser. Le 29 mai 2024 (pourvoi n° 23-12.904), la Cour de cassation a jugé abusive une clause permettant de prononcer la déchéance du terme après une mise en demeure ne laissant que 15 jours pour payer, faute de préavis raisonnable. Si vous recevez un tel courrier, faites vérifier la procédure par un avocat.

La saisie immobilière étape par étape

Pour faire vendre le bien, la banque doit disposer d'un titre exécutoire et suivre une procédure judiciaire devant le juge de l'exécution. Les principales étapes, telles qu'issues de la réforme entrée en vigueur en 2007, sont les suivantes.

Deux points méritent l'attention. D'abord, la représentation par un avocat est en principe obligatoire ; seule la demande de vente amiable peut être faite par le débiteur lui-même, y compris oralement à l'audience d'orientation. Si personne ne la présente, le juge ordonne la vente forcée. Ensuite, le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion contre le propriétaire saisi. Les règles de procédure ont pu évoluer depuis 2007 : seul un avocat peut vous dire où en est votre dossier.

Vendre soi-même : la vente amiable, avant ou pendant la saisie

Une vente aux enchères ne garantit pas le prix du marché. Vendre vous-même laisse davantage de prise sur le prix, le calendrier et votre relogement.

Avant le commandement de payer

Vous restez libre de vendre. Le notaire demande à la banque le montant exact à rembourser, le prélève sur le prix le jour de la vente et vous verse le solde. Si le prix ne couvre pas la dette, il faut apporter la différence pour que la vente aboutisse.

Pendant la procédure

Une fois le commandement délivré, le bien est indisponible : la vente doit être autorisée par le juge de l'exécution, qui fixe un prix plancher et un délai. Le prix est versé à la Caisse des dépôts et consignations, puis réparti entre les créanciers. Si vous avez déjà un acquéreur sérieux, présentez-le à l'audience d'orientation, vous-même ou par l'intermédiaire de votre avocat.

Délais de grâce : demander au juge de suspendre les échéances

Le Code civil permet au juge de reporter ou d'échelonner une dette dans la limite de deux ans. Pour un crédit immobilier, l'article L314-20 du Code de la consommation prévoit que l'exécution des remboursements peut être suspendue, notamment en cas de licenciement.

• Avant toute saisie, la demande relève du tribunal judiciaire ; après un commandement de payer ou dans le cadre d'une saisie immobilière, du juge de l'exécution.
• Pendant le délai accordé, les majorations d'intérêts et pénalités de retard ne sont pas encourues, et les procédures d'exécution engagées sont suspendues.
• Le délai n'efface rien : il donne du temps pour retrouver un revenu, vendre dans de bonnes conditions ou refinancer.

Le surendettement, recours ultime pour les particuliers

Si vos dettes sont manifestement impossibles à rembourser, vous pouvez déposer un dossier auprès de la commission de surendettement de la Banque de France. La procédure est gratuite.

• La décision de recevabilité suspend les saisies, pour deux ans au plus, et les intérêts des dettes déclarées cessent de courir.
• Un commandement de payer délivré avant cette décision conserve ses effets. Si la vente forcée a déjà été ordonnée, l'adjudication n'est reportée que par le juge de la saisie, saisi par la commission pour des causes graves et dûment justifiées.
• Vous êtes inscrit au FICP dès le dépôt du dossier et pendant toute la procédure.
• Être propriétaire de sa résidence principale n'empêche pas d'accéder à la procédure, mais la commission peut vous demander de vendre le bien si les dettes ne peuvent être réglées autrement.

Pour un propriétaire âgé, d'autres solutions peuvent éviter d'en arriver là : notre comparatif crédit hypothécaire ou prêt viager hypothécaire présente une formule sans mensualités. Un dirigeant dont les difficultés viennent de son entreprise lira aussi notre article sur les dettes professionnelles.

Avant tout nouveau crédit garanti par votre bien, l'étude de faisabilité permet de vérifier que la mensualité reste supportable : c'est la meilleure protection contre les impayés.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488