Résidence secondaire sans apport : garantir le prêt par sa maison

Pourquoi une résidence secondaire sans apport est difficile à financer

Acheter sans apport signifie emprunter le prix du bien et les frais d'acquisition. Or ces frais ne créent aucune valeur dans le bien : le jour de la signature, la banque prête davantage que ce que vaut la maison achetée. Dans l'ancien, les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix, dont l'essentiel en droits de mutation ; dans le neuf, plutôt 2 à 3 %.

Une résidence secondaire pèse en outre sur votre budget sans le soulager : contrairement à une résidence principale, elle ne supprime pas un loyer, et contrairement à un investissement locatif, elle ne rapporte pas de loyers venant alléger le calcul du taux d'effort. Elle s'ajoute simplement à vos charges.

C'est dans ce contexte que la garantie sur votre résidence principale prend son sens : votre patrimoine déjà constitué rassure la banque sur le risque, à la place d'une épargne versée au départ.

Garantir le prêt par votre résidence principale : comment ça marche

Si votre résidence principale est libre de crédit, ou presque, la banque peut prendre une hypothèque conventionnelle sur ce bien en garantie du prêt qui finance la résidence secondaire. Selon les établissements, cette hypothèque peut s'ajouter à une garantie prise sur le bien acheté ou la remplacer.

Les deux hypothèques possibles

• Sur le bien acheté : l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui a remplacé le privilège de prêteur de deniers depuis le 1^er janvier 2022. Elle garantit seulement le financement du prix d'un bien existant et elle est exonérée de taxe de publicité foncière.
• Sur votre résidence principale : une hypothèque conventionnelle, constituée chez le notaire. Elle supporte la taxe de publicité foncière et coûte donc plus cher.

Le financement des frais d'acquisition n'est pas couvert par la première : la garantie sur la résidence principale peut couvrir ce que le bien acheté ne garantit pas, et compenser l'absence d'apport. Pour comparer les garanties en détail, consultez notre article sur les garanties bancaires.

HCSF et taux d'effort : ce que l'hypothèque ne change pas

Une garantie solide ne vous dispense pas des critères d'octroi. Depuis le 1^er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière s'impose aux banques pour les crédits à l'habitat des ménages :

• un taux d'effort de 35 % au plus, calculé avec toutes vos mensualités de crédit, assurance comprise, rapportées à vos revenus nets avant impôt ;
• une durée de 25 ans au plus ;
• une marge de dérogation de 20 % de la production trimestrielle de chaque banque.

Depuis juin 2023, 70 % de cette marge vont aux résidences principales. Les 30 % restants sont partagés entre résidences secondaires et investissement locatif, soit au plus environ 6 % de l'ensemble des crédits. Une dérogation pour une résidence secondaire reste donc possible, mais rare, et aucune banque n'est tenue de l'accorder.

Retenez donc l'ordre des priorités : vos revenus déterminent le montant possible, votre patrimoine facilite l'accord. Un discours promettant un financement « sans conditions de revenus » pour une résidence secondaire ne correspond pas à ces règles.

Exemple chiffré d'une résidence secondaire financée à 100 %

Prenons un couple qui achète une maison de vacances de 250 000 € dans l'ancien. Les frais de notaire sont estimés ici à 7,5 % du prix, soit 18 750 €, et le couple emprunte le tout : 268 750 €. Le taux de 3,6 % sur 20 ans et l'assurance de 0,25 % par an du capital emprunté sont des hypothèses de calcul, pas des offres.

À ces chiffres s'ajoutent les frais de garantie. Pour une hypothèque conventionnelle, la presse spécialisée retient environ 1,5 % du montant emprunté, soit de l'ordre de 4 000 € ici. Une hypothèque légale spéciale coûte moins cher, autour de 0,5 à 1 %, mais ne couvre que le prix du bien. Le TAEG, garantie et assurance comprises, doit rester sous le taux d'usure : 5,40 % au 4^e trimestre 2026 pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus.

Les coûts cachés d'un achat sans apport

Un coût total plus élevé

Emprunter les frais d'acquisition signifie payer des intérêts sur une somme qui ne se retrouve pas dans la valeur du bien. Si vous revendez la résidence secondaire dans les premières années, le prix de vente peut ne pas suffire à solder le prêt.

Une mainlevée à prévoir

Si vous vendez votre résidence principale avant d'avoir remboursé le prêt, l'hypothèque devra être levée par un acte notarié de mainlevée. Le prix de vente servira alors en priorité à rembourser la banque, ce qui peut gêner l'achat de votre prochain logement.

Un effet sur l'IFI

Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 €, la dette contractée pour acheter un bien taxable est déductible de l'IFI, à condition que les fonds aient bien financé cette acquisition. Notre article sur l'IFI et les dettes détaille les limites.

Les risques et les alternatives à étudier

Le premier risque est simple à énoncer : en cas d'impayés durables, la banque peut faire saisir le bien hypothéqué, ici votre résidence principale. Vous engagez votre logement pour un bien de loisirs : la décision mérite d'être prise avec une marge de sécurité sur votre budget.

• Un apport partiel, même limité aux frais de notaire, réduit le montant emprunté et peut éviter l'hypothèque sur votre logement.
• Un prêt in fine adossé à une épargne nantie permet de garder votre placement investi ; voyez notre guide du prêt in fine.
• Un prêt relais, si vous comptez vendre un autre bien, avance une partie du prix attendu : voir notre article sur le prêt relais.
• Un bien moins cher ou un achat différé de quelques années, le temps de reconstituer de l'épargne.

Pour vérifier si votre patrimoine et vos revenus permettent ce montage, remplissez notre étude de faisabilité.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488