Pourquoi les banques financent mal un achat à l'étranger
Pour une banque française, un bien situé à l'étranger cumule les difficultés : elle connaît mal le marché local, n'y a souvent pas d'agence, et doit pouvoir faire valoir sa garantie en cas d'impayés. Or une hypothèque se publie selon le droit du pays où se trouve l'immeuble. Prendre et, le cas échéant, réaliser une sûreté dans un autre pays suppose une procédure étrangère, longue et coûteuse : la plupart des banques françaises s'y refusent.
Emprunter auprès d'une banque du pays reste une option, mais elle examinera des revenus perçus en France, appliquera son propre droit et ses propres critères, avec un contrat parfois rédigé dans une autre langue. Si ce contrat relève d'un droit étranger, certaines protections françaises, comme le délai de réflexion, peuvent ne pas s'appliquer.
Le montage : hypothéquer un bien en France pour acheter à l'étranger
La solution consiste à inverser la logique : la banque française ne finance pas le bien étranger en tant que tel, elle vous prête une somme garantie par une hypothèque sur un bien que vous possédez en France. Vous transférez ensuite les fonds pour acheter comptant, sans dépendre de l'accord d'une banque locale. Les notaires relèvent d'ailleurs que beaucoup d'acheteurs étrangers en France empruntent dans leur pays de résidence, auprès d'une banque qui y prend sa garantie.
Les conditions habituelles
- Un bien en France, résidence principale, secondaire ou locative, dont la valeur est estimée par la banque.
- Un bien de préférence libre de crédit : s'il reste un prêt en cours, la banque tient compte du capital restant dû, ce qui réduit d'autant la marge disponible.
- Un montant inférieur à la valeur du bien hypothéqué : certains établissements le limitent à une fraction de cette valeur, sans règle commune.
- Des revenus suffisants pour rembourser, car la garantie ne remplace pas l'analyse de solvabilité.
L'hypothèque conventionnelle se constitue par acte notarié, et ses frais (taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière, émoluments) sont à votre charge. Notre article sur l'hypothèque comme garantie bancaire en présente le fonctionnement.
Avant de signer une promesse à l'étranger, obtenez l'offre de prêt française et fixez la façon dont vous convertirez les fonds. Un écart de change de quelques pour cent peut absorber toute la marge que vous pensiez négocier en payant comptant.
Ce que dit la loi française sur ce crédit
Lorsqu'un particulier emprunte avec une hypothèque sur un logement, le Code de la consommation range le prêt dans le crédit immobilier, quel que soit l'usage des fonds, dès lors qu'il ne finance pas une activité professionnelle. Que l'argent serve à acheter hors de France ne change rien : les protections françaises s'appliquent.
- Une fiche d'information standardisée européenne, remise au plus tard avec l'offre.
- Une offre que la banque doit tenir au moins 30 jours, et 10 jours de réflexion obligatoires : vous ne pouvez la signer qu'au 11e jour au plus tôt, ce qu'il faut intégrer au calendrier de l'achat à l'étranger.
- Un TAEG plafonné par le taux d'usure : d'octobre à décembre 2026, 4,68 % pour les crédits à taux fixe de 10 ans à moins de 20 ans, 5,40 % à partir de 20 ans.
La norme du Haut Conseil de stabilité financière vise les crédits à l'habitat consentis à des emprunteurs situés en France : attendez-vous à ce que votre taux d'effort soit examiné au regard du plafond de 35 %, assurance comprise, et de la durée maximale de 25 ans.
Le risque de change quand le prix n'est pas en euros
Votre prêt est en euros, mais le bien peut être vendu en dollars, en francs suisses ou en livres. Entre la signature de l'offre de prêt et le paiement du prix, le cours peut bouger, et c'est à vous de combler l'écart.
| Cours de change retenu | Somme nécessaire en euros |
|---|---|
| 1 € = 1,10 unité de devise | 363 636,36 € |
| 1 € = 1,05 unité de devise | 380 952,38 € |
| Écart à financer | 17 316,02 € |
Une baisse de l'euro d'environ 5 % suffit ici à créer un besoin supplémentaire de plus de 17 000 €. Les notaires recommandent d'anticiper le risque de change. Votre banque peut vous proposer une couverture qui fixe le cours à l'avance, pour un montant et une date donnés. Gardez aussi une réserve pour les frais d'achat locaux, dont le montant dépend du pays.
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Fiscalité et formalités : ce qu'il faut vérifier
Dans le pays du bien
Chaque pays a ses taxes d'acquisition, ses impôts locaux et ses règles d'imposition des loyers, parfois ses restrictions d'achat pour les étrangers. Une convention fiscale avec la France peut répartir l'imposition des revenus du bien. Faites vérifier ces points par un notaire ou un avocat local avant de signer, car aucune règle française ne s'applique à la place du droit local.
En France
Si vous ouvrez un compte bancaire dans le pays pour payer le bien ou percevoir des loyers, vous devez le déclarer chaque année avec votre déclaration de revenus. Le défaut de déclaration est sanctionné d'une amende de 1 500 € par compte, portée à 10 000 € si le compte est situé dans un État sans convention de lutte contre la fraude fiscale avec la France. Le Gouvernement a confirmé ces règles en octobre 2026.
Les risques à peser et les autres solutions
Ce montage engage un bien français pour un achat lointain. En cas d'impayés durables, c'est ce bien que la banque peut faire saisir et vendre, quelle que soit la valeur de votre acquisition à l'étranger. Mesurez aussi le risque de marché : un bien dans un pays que vous connaissez mal peut se revendre moins cher que prévu.
- Un prêt in fine adossé à une épargne nantie, utile si vous préférez garder un placement : notre page sur le prêt in fine.
- Un prêt relais, quand la vente d'un bien français financera l'achat : lisez notre dossier sur le prêt relais.
- Un financement local, si vos revenus ou votre résidence future sont dans le pays du bien.
Deux points à régler avant de signer
- L'assurance emprunteur : la banque peut l'exiger, mais pas vous imposer son propre contrat ; vous pouvez présenter un contrat équivalent d'un autre assureur.
- La revente du bien français : tant que le prêt court, une vente impose une mainlevée chez le notaire et le remboursement de la banque sur le prix.
Si vous vivez déjà hors de France, la situation est différente : notre article sur le crédit hypothécaire des expatriés traite ce cas. Pour une première analyse de votre projet, utilisez notre étude de faisabilité.
Questions fréquentes
Une banque française peut-elle financer un bien à l'étranger ?
Peut-on hypothéquer sa maison en France pour acheter à l'étranger ?
Quelle part de la valeur du bien hypothéqué peut-on emprunter ?
Faut-il déclarer un compte bancaire ouvert à l'étranger ?
Sources
- Notaires de France via Le Petit Journal — Le prêt immobilier à l'international (MAJ 27/11/2025)
- Assemblée nationale — Réponse ministérielle n° 15613 sur la déclaration des comptes à l'étranger (JO du 20/10/2026)
- Rapport au Président relatif à l'ordonnance n° 2016-351 (ORIAS)
- Service-Public.fr — Prêt immobilier : offre, délai de réflexion (F16123)
- ESRB — Notification de la mesure HCSF (08/12/2021)
- Banque de France — Taux d'usure au 4e trimestre 2026
Publié le 30 octobre 2026.
Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.
Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488
