SCPI à crédit : financer des parts avec une garantie sur son bien

Comment fonctionne un achat de parts de SCPI à crédit ?

Une société civile de placement immobilier (SCPI) collecte l'épargne de nombreux associés pour acheter et louer des immeubles, principalement des immeubles tertiaires : bureaux, commerces, locaux logistiques ou de santé. La société de gestion, agréée par l'Autorité des marchés financiers (AMF), encaisse les loyers et reverse périodiquement des revenus aux associés.

Financer ces parts à crédit revient à remplacer un apport par un emprunt : les revenus versés par la SCPI couvrent une partie des échéances, votre budget complète le reste. Le montage ressemble à un investissement locatif classique, avec deux différences de taille :

• vous n'avez aucun bien précis à donner en garantie, puisque vous possédez des parts et non un logement ;
• vous ne décidez ni du prix de vente des parts, ni du moment où un acheteur se présente.

L'AMF recommande de voir la SCPI comme un placement de 10 à 20 ans et de n'y placer que des sommes dont vous n'aurez pas besoin avant longtemps. Une durée de crédit courte, avec une revente envisagée tôt, va donc à contre-courant du produit.

Quelle garantie : hypothèque sur votre bien ou nantissement des parts ?

Le nantissement des parts

Certaines banques acceptent de prendre les parts elles-mêmes en garantie. Mais leur valeur peut baisser et leur revente prendre du temps : selon l'établissement, le nantissement est souvent complété par une autre sûreté ou réservé à une partie du financement.

L'hypothèque sur un bien que vous possédez

Donner en garantie votre résidence ou un autre bien libre de crédit rassure davantage la banque. Garanti par une hypothèque sur un logement, le prêt entre alors dans le régime du crédit immobilier, quel que soit l'usage des fonds : vous recevez une offre écrite, disposez de 10 jours de réflexion et pouvez choisir votre assureur. La presse spécialisée estime le coût d'une hypothèque conventionnelle à environ 1,5 % de la somme prêtée, frais que vous supportez.

La contrepartie est claire : si les revenus de la SCPI baissent et que vous ne pouvez plus payer les échéances, c'est votre logement qui peut être saisi, pas seulement les parts. Notre comparatif hypothèque ou caution présente les différentes garanties.

Frais de souscription : un coût payé dès le premier jour

Le prix d'une part de SCPI inclut des frais d'entrée qui rémunèrent la collecte et la recherche d'immeubles. L'AMF les situe entre 5 % et 12 % du prix de la part. S'y ajoutent des frais de gestion de 8 % à 10 % des revenus, déjà déduits des sommes qui vous sont versées.

Concrètement, avec des frais de 10 %, 100 000 € investis représentent environ 90 000 € de valeur de retrait si le prix de la part ne bouge pas. Quand cet investissement est emprunté, vous remboursez 100 000 € pour un actif qui en vaut 90 000 € le jour même. Il faut souvent plusieurs années de revenus, ou une hausse du prix de part, pour combler l'écart.

Fiscalité des SCPI à crédit : revenus fonciers et intérêts

Les revenus des SCPI sont, pour l'essentiel, imposés comme des revenus fonciers, au barème de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, à proportion de vos parts.

• Intérêts déductibles : si vous avez emprunté à titre personnel pour acheter les parts, vous ajoutez vos intérêts à ceux de la société sur la déclaration 2044.
• Micro-foncier : il n'est ouvert aux porteurs de parts que s'ils louent aussi un bien nu en direct. Si vous ne détenez que des parts, vous déclarez au réel, ce qui permet justement de déduire les intérêts.
• Déficit : si les intérêts dépassent vos revenus fonciers, cette fraction du déficit n'est pas déductible du revenu global et reste imputable sur vos seuls revenus fonciers pendant dix ans.

À l'impôt sur la fortune immobilière, les parts de SCPI sont taxables pour leur fraction immobilière, et la dette contractée pour les acheter se déduit dans la même proportion. Notre article sur les dettes déductibles de l'IFI rappelle les limites. En revanche, un crédit de trésorerie garanti par votre logement et utilisé à autre chose qu'acheter les parts n'ouvre aucune déduction.

Exemple chiffré : 100 000 € de parts financées sur 15 ans

Prenons un emprunteur qui finance 100 000 € de parts sur 15 ans, au taux hypothétique de 3,6 % hors assurance, avec une hypothèque sur sa résidence. Nous supposons un taux de distribution de 4,5 % par an, proche de la moyenne de 4,72 % publiée pour 2024 par l'ASPIM et l'IEIF, mais rien ne garantit ce niveau.

En simplifiant, la première année, l'impôt porte sur 4 500 € de revenus diminués de 3 516,04 € d'intérêts. Pour un foyer imposé à 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux, il atteint environ 464,43 € : l'effort réel monte à près de 383,51 € par mois. Si vous deviez vendre au bout de cinq ans, avec 10 % de frais d'entrée et une baisse de 10 % du prix de la part, les parts vaudraient environ 81 000 € face à 72 447,63 € de capital restant dû, avant délai de revente.

Les risques : capital, revenus et liquidité

Ni le capital ni les revenus d'une SCPI ne sont garantis, rappelle l'AMF. Les années récentes l'ont montré : selon l'ASPIM et l'IEIF, le prix moyen des parts, pondéré par la capitalisation, a baissé de 4,9 % en 2023 puis de 4,5 % en 2024. En 2024, 24 % des SCPI ont baissé leur prix, et 2,4 milliards d'euros de parts attendaient preneur à la fin de l'année.

• Risque de liquidité : la revente peut prendre de quelques semaines à plusieurs mois, davantage quand les demandes de retrait s'accumulent.
• Risque de revenus : vacance des immeubles, renégociation des loyers ou difficultés des locataires réduisent les versements, pas vos échéances.
• Risque sur la garantie : avec une hypothèque, votre logement répond du crédit quelle que soit la performance de la SCPI.

Emprunter pour placer reste un pari sur l'écart entre le rendement et le coût du crédit, comme l'explique notre article sur tirer un revenu de son immobilier. Notre étude de faisabilité permet de tester gratuitement un projet de ce type avant d'aller plus loin.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488