Logement locatif classé F ou G : rénover et financer les travaux

Le calendrier d'interdiction de louer les logements F et G

La loi Climat et résilience a fait de la performance énergétique un critère de décence du logement. Concrètement, un logement mis en location en métropole doit atteindre un niveau minimal de son diagnostic de performance énergétique (DPE) :

• depuis le 1^er janvier 2025, au moins la classe F : les logements G ne peuvent plus être loués ;
• à partir du 1^er janvier 2028, au moins la classe E : les logements F sortent à leur tour du marché locatif ;
• à partir du 1^er janvier 2034, au moins la classe D.

Ces exigences s'appliquent aux nouveaux baux, mais aussi aux baux renouvelés ou reconduits tacitement après chaque échéance. Un bail en cours n'est donc pas rompu, mais le logement est contrôlé à son prochain renouvellement.

Vérifiez d'abord votre DPE

Le mode de calcul a évolué : le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1^er janvier 2026 et passera à 1,7 au 1^er janvier 2027. Un logement chauffé à l'électricité peut ainsi changer de classe sans travaux. Avant de chiffrer un chantier, faites mettre à jour le diagnostic : c'est le point de départ de tout le plan de financement.

Ce que risque un bailleur qui ne rénove pas

Les conséquences ne se limitent pas à l'impossibilité de signer un nouveau bail.

• Loyer gelé : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut être ni révisé chaque année, ni augmenté à la relocation ou au renouvellement.
• Action du locataire : il peut demander la mise en conformité du logement, puis saisir le juge, qui peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu'à leur réalisation.
• Aides au logement : en cas de non-décence, l'organisme payeur peut conserver l'allocation logement du locataire, ce qui pèse sur le bailleur.

En revanche, le bailleur ne peut pas donner congé à son locataire au seul motif de réaliser des travaux énergétiques. En copropriété, le juge ne peut pas ordonner les travaux si le propriétaire prouve qu'il a tout fait pour les obtenir, en les proposant à l'assemblée générale, sans y parvenir.

Audit, travaux et aides à la rénovation en 2026

Un audit énergétique ou un accompagnement de France Rénov' permet de définir le bouquet de travaux qui fera réellement gagner des classes : isolation, chauffage, ventilation. Un gain de deux ou trois classes demande en général une rénovation d'ensemble plutôt qu'un geste isolé.

MaPrimeRénov' pour les bailleurs

Le guichet a rouvert le 23 février 2026. Selon le guide France Rénov' de mars 2026, MaPrimeRénov' est accessible aux propriétaires bailleurs, sous conditions :

• logement construit depuis au moins 15 ans, occupé par le locataire comme résidence principale au moins 8 mois par an ;
• engagement de louer pendant au moins 6 ans, sans répercuter la prime dans une hausse de loyer ;
• travaux réalisés par une entreprise RGE ;
• rendez-vous préalable avec un conseiller France Rénov' pour une rénovation d'ampleur.

Le parcours par geste a été fortement réduit : l'isolation des murs n'y figure plus depuis la réouverture du guichet, et la plupart des autres gestes d'isolation (toiture, combles, fenêtres) ainsi que le chauffage au bois en sont sortis le 1^er septembre 2026. Le montant de l'aide dépend des revenus et du projet : faites-le chiffrer par France Rénov' avant de bâtir votre budget.

L'éco-prêt à taux zéro

L'éco-PTZ est ouvert aux propriétaires occupants comme aux bailleurs, sans condition de ressources, pour un logement achevé depuis au moins 2 ans et occupé en résidence principale. Il finance de 7 000 à 30 000 € pour des travaux ponctuels, selon le nombre d'actions, et jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale. Sa durée est de 15 ans au plus, 20 ans pour une rénovation globale. Un bailleur doit louer le logement en résidence principale dans les 6 mois qui suivent les travaux.

Déficit foncier : jusqu'à 21 400 € déduits du revenu global

Au régime réel, les travaux d'amélioration d'un logement loué nu se déduisent des loyers. Quand les charges excèdent les loyers, la part du déficit qui ne vient pas des intérêts réduit votre revenu imposable, à hauteur de 10 700 € au plus chaque année. Sur option, ce maximum est relevé du montant des dépenses de rénovation énergétique, sans pouvoir dépasser 21 400 €, lorsque les travaux font sortir le logement des étiquettes E, F ou G pour l'amener en D ou mieux. Le devis doit avoir été accepté à compter du 5 novembre 2022, et la loi de finances pour 2026 a prolongé la mesure pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027.

Un point reste à confirmer : le texte d'origine exigeait que la nouvelle classe soit atteinte au plus tard le 31 décembre 2025, et la prolongation ne vise que la date de paiement des dépenses. Faites vérifier ce point par votre conseil avant de lancer le chantier.

• Le bien doit continuer à être loué pendant les trois années qui suivent celle de l'imputation, faute de quoi l'administration reprend l'avantage.
• Le déficit qui provient des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers.
• Ce qui dépasse le plafond reste utilisable contre vos loyers pendant dix ans.

Exemple chiffré

Prenons une maison louée 600 € par mois, soit 7 200 € par an, classée G. Le bailleur engage 35 000 € de travaux pour atteindre la classe D, financés par un éco-PTZ au titre d'une rénovation globale, et supporte 1 500 € d'autres charges. Ces montants sont des hypothèses, hors aide.

Avec le plafond ordinaire de 10 700 €, la moitié seulement serait imputée cette année-là. Si vous recevez une aide, faites vérifier par votre conseiller fiscal son effet sur le montant déductible.

Financer le reste à charge avec un crédit garanti par votre patrimoine

L'éco-PTZ ne couvre pas toujours tout : plafond atteint, travaux non éligibles, plusieurs logements à rénover en même temps. Un bailleur qui possède un patrimoine immobilier peut alors emprunter en donnant en garantie le bien loué lui-même ou un autre bien, par exemple sa résidence principale libre de crédit.

Les intérêts du crédit se déduisent des loyers au régime réel, de même que les frais d'inscription hypothécaire. Pour un montant modeste, les frais d'une hypothèque pèsent lourd : comparez avec un prêt travaux classique, comme le montre notre comparatif hypothèque ou crédit conso pour des travaux. Pour un gros programme de rénovation, un prêt in fine peut aussi alléger les échéances pendant la durée des travaux.

La banque examine vos revenus, y compris les loyers retenus avec une décote, et les mensualités de tous vos crédits. En cas d'impayés, elle peut faire saisir et vendre le bien hypothéqué.

Rénover ou vendre : faire le bon calcul

Rénover n'est pas toujours rentable. Si les travaux nécessaires dépassent ce que le bien rapportera en loyers et en valeur, la vente peut être plus raisonnable. Pour une maison classée E, F ou G, un audit énergétique doit alors être remis à l'acheteur, et le prix tiendra compte des travaux à prévoir.

Pour décider, mettez en regard trois chiffres : le coût net des travaux après aides et économie d'impôt, le loyer que vous pourrez demander une fois le logement remis aux normes, et la valeur du bien avant et après rénovation. Pour savoir si un financement adossé à votre patrimoine est possible, l'étude de faisabilité vous donne une première réponse, sans engagement.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488