Mainlevée d'hypothèque : coût, démarches et remboursement anticipé

Comment prend fin une hypothèque ?

Lorsqu'une hypothèque est inscrite au fichier immobilier, l'inscription porte une date de fin. Pour un prêt amortissable, elle court pendant toute la durée du crédit, à laquelle s'ajoute un an. Passé ce délai, elle disparaît d'elle-même, sans acte, sans démarche et sans frais. Pendant cette année supplémentaire, elle reste visible mais ne produit plus d'effet si le prêt a été soldé normalement.

Rembourser ne suffit pas à effacer l'inscription

Le remboursement éteint la dette, mais il ne raye pas l'hypothèque du fichier : la mention reste jusqu'à sa date de fin. Tant que vous gardez le bien et que vous n'avez pas besoin d'un nouveau financement sur celui-ci, cette situation ne vous gêne pas. Elle devient un obstacle dès qu'un acquéreur, son notaire ou un nouveau prêteur consulte le fichier : il faut alors une mainlevée, c'est-à-dire l'accord du créancier pour radier l'inscription avant son terme.

Quand une mainlevée d'hypothèque est-elle nécessaire ?

Les notaires citent quatre situations dans lesquelles la radiation anticipée s'impose en pratique :

• la vente du bien avant le remboursement complet du prêt ;
• la vente pendant l'année qui suit la dernière échéance, quand l'inscription n'a pas encore expiré ;
• le rachat du crédit par un autre établissement, qui prendra sa propre garantie ;
• le remboursement anticipé du prêt.

Si vous soldez votre crédit par anticipation sans projet de vente ni de nouvel emprunt, demandez au notaire s'il est utile de radier tout de suite ou d'attendre la date d'expiration, qui ne coûte rien. Le calcul dépend du temps restant avant cette date.

En cas de vente d'une partie seulement du bien, par exemple un terrain détaché, une mainlevée partielle peut libérer la partie vendue tout en maintenant la garantie sur le reste.

La mainlevée chez le notaire, étape par étape

1. L'accord de la banque. Une fois la dette réglée, ou au moment où elle va l'être, le prêteur consent à la levée de sa garantie.
2. L'acte authentique. Le notaire rédige l'acte de mainlevée. Il mentionne les références de l'inscription et précise si la radiation est totale ou partielle ; ni vous ni la banque n'avez besoin d'être présents.
3. La publication. Le notaire dépose une copie de l'acte au service de la publicité foncière, qui radie l'inscription. Le délai dépend de la charge de travail de ce service.

Si la banque refuse

En pratique, la levée se fait le plus souvent à l'amiable. Si la banque s'y oppose alors que tout est payé, l'emprunteur peut saisir le tribunal judiciaire dont dépend le service de publicité foncière où l'hypothèque est inscrite : c'est la mainlevée judiciaire. Conservez donc le décompte de solde et l'attestation de fin de prêt.

Combien coûte une mainlevée d'hypothèque ?

Les frais de l'acte sont à la charge de l'emprunteur. Seules deux composantes ont un montant fixé par les textes :

Prenons une inscription prise à l'origine pour 240 000 €, capital et accessoires compris. La contribution s'élève à 240 € et l'émolument forfaitaire à 150 €, soit 390 € avant TVA et débours. Les estimations globales publiées varient : un office notarial avance environ 0,32 % du montant du prêt, d'autres sources davantage. Demandez un devis au notaire, il n'existe pas de chiffre unique.

Si le bien est loué et que vous déclarez vos revenus fonciers au régime réel, les frais de mainlevée font partie des frais d'emprunt déductibles. Les frais de constitution de la garantie, eux, sont détaillés dans notre article sur les frais d'une hypothèque sur votre logement.

Vendre un bien hypothéqué : le rôle du notaire

Vendre un bien encore grevé d'une hypothèque est courant. Le notaire organise le remboursement de la banque à partir du prix :

• il demande à la banque un décompte de remboursement anticipé, à la date prévue de la vente, et le fait actualiser si la signature est décalée ;
• le jour de la vente, il retient sur le prix la somme due et la vire directement à la banque, indemnités éventuelles comprises ;
• il obtient ensuite la mainlevée et suit la radiation de l'inscription ;
• il vous verse le solde, après déduction des frais et taxes.

Si le prix ne couvre pas le capital restant dû, vous devez apporter la différence ; à défaut, la vente ne peut pas se conclure en l'état. Vérifiez ce point dès la mise en vente, surtout si le bien a été acheté récemment ou financé à 100 %.

Quand l'achat suivant précède la vente, le prêt relais ou un crédit garanti par le bien à vendre permet de faire la jonction ; il sera lui aussi soldé, et sa garantie levée, sur le prix de vente.

Indemnités de remboursement anticipé : plafond et exceptions

Rembourser un crédit immobilier par anticipation est toujours possible, en tout ou en partie. Le contrat peut toutefois prévoir des indemnités de remboursement anticipé (IRA), encadrées par la loi :

• elles ne peuvent pas dépasser six mois d'intérêts sur le capital remboursé, calculés au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement ; pour un prêt à taux variable, Service-Public précise qu'elles peuvent être majorées d'intérêts compensateurs ;
• elles ne sont pas dues si le remboursement fait suite à la vente du logement liée à un changement de lieu de travail, à une cessation forcée d'activité (licenciement par exemple) ou au décès, de l'emprunteur ou de son conjoint ;
• pour un remboursement partiel, le contrat peut exiger un minimum de 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de solder le crédit.

Dans cet exemple, l'indemnité pèse plus de huit fois les 390 € de frais de mainlevée calculés plus haut. Si vous savez que le bien sera vendu ou le crédit soldé avant terme, négociez la réduction ou la suppression des IRA dès la signature de l'offre. Avant de souscrire un nouveau crédit garanti par votre patrimoine, l'étude de faisabilité permet de vérifier, sans engagement, ce qui est envisageable.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488