Déficit foncier et crédit travaux : financer un bien loué

Comment naît un déficit foncier

Si vous louez un logement vide et déclarez vos loyers au régime réel, vous déduisez vos charges réelles : travaux, taxe foncière, assurance, frais de gestion, intérêts d'emprunt. Quand ces charges dépassent les loyers de l'année, le résultat est négatif : c'est le déficit foncier.

Au micro-foncier, réservé aux foyers qui perçoivent au plus 15 000 € de loyers bruts par an, un abattement forfaitaire de 30 % remplace les charges réelles : aucun déficit n'est possible. Pour bénéficier du déficit, il faut donc opter pour le réel. Selon impots.gouv.fr, cette option est irrévocable pendant trois ans.

Les travaux qui comptent

Le BOFiP distingue nettement deux familles :

• déductibles : les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration d'un local d'habitation ;
• non déductibles : la construction, la reconstruction et l'agrandissement. Des travaux d'amélioration indissociables d'un agrandissement suivent le même sort.

Faites distinguer les postes sur les devis et factures : c'est sur ces pièces que l'administration apprécie la nature des travaux.

Le plafond de 10 700 € et le régime à 21 400 €

La fraction du déficit qui provient des charges autres que les intérêts s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce qui dépasse se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Le relèvement pour la rénovation énergétique

Sur option, ce plafond est relevé, à hauteur des dépenses de rénovation énergétique, sans pouvoir dépasser 21 400 €. Les conditions, d'après le BOFiP et impots.gouv.fr :

• les travaux font passer le logement d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D ;
• le devis a été accepté à compter du 5 novembre 2022 ;
• les dépenses sont payées entre le 1^er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 : la loi de finances pour 2026 a prolongé de deux ans ce dispositif, qui devait s'arrêter fin 2025 ;
• l'option s'exerce sur la déclaration des revenus fonciers (n° 2044) de l'année concernée.

Un point reste à vérifier : à l'origine, le diagnostic après travaux devait être établi avant le 31 décembre 2025. L'ANIL indique que la prolongation vaut « les autres conditions restant remplies », sans préciser si cette date limite est elle aussi reportée. Faites confirmer ce point par votre conseil avant de lancer le chantier.

Intérêts d'emprunt : déductibles des loyers, pas du revenu global

Les intérêts d'un emprunt contracté pour réparer ou améliorer un logement loué sont déductibles des revenus fonciers, tout comme les frais d'emprunt : frais de dossier, frais d'inscription hypothécaire, frais de mainlevée. Ce qui compte, c'est que le prêt ait financé ces travaux, pas le bien qui le garantit : un crédit garanti par une hypothèque sur votre résidence principale ouvre droit à déduction s'il a servi aux travaux du logement loué.

En revanche, la part du déficit qui vient des intérêts ne s'impute jamais sur le revenu global. Elle se reporte uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le BOFiP précise que les loyers bruts sont toujours réputés compenser d'abord les intérêts : tant que vos loyers de l'année dépassent vos intérêts, cette limite ne vous pénalise pas.

Le choix du crédit mérite donc d'être fait avec la fiscalité en tête. Avec un prêt in fine, les intérêts restent élevés et constants pendant toute la durée ; avec un prêt amortissable, ils diminuent chaque année.

Exemple chiffré : 40 000 € de rénovation énergétique financés à crédit

Prenons un bailleur qui perçoit 12 000 € de loyers par an pour un logement classé F, et supporte 2 500 € de charges courantes. Il fait réaliser 40 000 € de travaux de rénovation énergétique qui amènent le logement en classe C, payés en 2026 et financés par un prêt de 40 000 € sur 10 ans, débloqué en janvier. Le taux de 3,5 % est une hypothèse de calcul, pas une offre.

Les intérêts (1 345,79 €) étant inférieurs aux loyers, tout le déficit provient ici des autres charges. Pour un foyer imposé à 30 %, l'imputation de 21 400 € réduit l'impôt sur le revenu d'environ 6 420 € la première année, contre 3 210 € avec le plafond ordinaire de 10 700 €. Le solde reporté effacera ensuite une partie des loyers imposables des années suivantes.

Gardez la mesure : l'économie d'impôt réduit le coût des travaux, elle ne le supprime pas. Le prêt, lui, coûtera 7 465,22 € d'intérêts sur dix ans dans cet exemple.

Conserver la location trois ans : l'engagement à respecter

L'imputation sur le revenu global n'est définitive que si le logement reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation. La location doit être effective : un logement resté vacant ne remplit pas la condition, et le passage en location meublée équivaut à une rupture.

Si l'engagement n'est pas tenu, l'administration reconstitue votre revenu des trois années précédentes comme si le déficit n'avait pas été imputé. Le déficit concerné ne peut plus que s'imputer sur des revenus fonciers futurs. Le BOFiP prévoit des exceptions, notamment en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès.

Si vous pensez vendre le bien à court terme, programmez donc les travaux en conséquence, et faites le calcul avec le régime de la plus-value.

Financer les travaux : quel crédit, et quelle garantie ?

Pour un montant modéré, un prêt travaux non garanti peut suffire. Pour une rénovation lourde, un crédit garanti par une hypothèque, sur le bien loué ou sur un autre bien, permet souvent une durée plus longue et des mensualités plus légères. Nos repères sur le financement de travaux grâce à son bien comparent ces options.

Quelle que soit la formule, la banque analyse vos revenus, vos charges et les loyers attendus. Le taux annuel effectif global, assurance et frais de garantie compris, doit rester sous le taux d'usure. Et un bien hypothéqué peut être saisi en cas d'impayés : l'avantage fiscal ne doit jamais justifier un emprunt que vos revenus ne permettent pas de rembourser.

Pour vérifier qu'un financement garanti par votre patrimoine est envisageable, l'étude de faisabilité est gratuite et sans engagement.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488