Acheter en nue-propriété : décote, financement et sortie

Le principe : acheter les murs, laisser l'usage à un bailleur

La propriété d'un logement se divise en deux droits. L'usufruit permet de l'occuper ou d'en percevoir les loyers ; la nue-propriété est le droit de devenir plein propriétaire quand l'usufruit prend fin. Dans les programmes proposés aux investisseurs, l'usufruit est cédé pour une durée fixe à un bailleur social ou institutionnel, tandis que vous achetez la nue-propriété.

Dans le cas de l'usufruit locatif social, encadré par le Code de la construction et de l'habitation, le bailleur loue les logements à des ménages sous conditions de ressources. Les conventions sont en général conclues pour au moins 15 ans, et les logements sont le plus souvent neufs. À l'échéance, le bailleur s'engage à vous rendre le bien libre et remis en état.

Ce montage est différent de la vente de la nue-propriété par un propriétaire âgé qui garde l'usufruit à vie : ce cas est traité dans notre article sur la façon de tirer un revenu de son immobilier.

Une décote contre des années sans loyers

Le prix payé pour la nue-propriété est inférieur à la valeur du bien en pleine propriété. Le ministère de l'Économie évoque une décote de 30 % à 50 % ; les notaires indiquent que les promoteurs retiennent généralement 60 % pour la nue-propriété et 40 % pour l'usufruit sur ce type d'opération. La décote dépend surtout de la durée de l'usufruit et des loyers attendus.

En contrepartie, pendant toute la durée du démembrement :

• vous ne percevez aucun loyer ;
• l'usufruitier paie la taxe foncière et l'entretien courant ;
• les grosses réparations (gros murs, toiture, poutres) relèvent en principe du nu-propriétaire, sauf si la convention les met à la charge du bailleur : lisez-la attentivement.

La décote rémunère donc l'attente. Si le bien de 300 000 € en pleine propriété est acheté 180 000 € et retrouve sa valeur de 300 000 € au bout de 15 ans, le gain équivaut à un rendement d'environ 3,46 % par an, sans hausse des prix. Ce chiffre sert de repère pour juger le coût du crédit.

Fiscalité de la nue-propriété : IFI et intérêts d'emprunt

Hors de l'assiette de l'IFI

Pendant le démembrement, la nue-propriété acquise dans ce cadre n'entre pas dans votre patrimoine taxable à l'impôt sur la fortune immobilière. Corollaire : l'emprunt qui l'a financée ne se déduit pas non plus, puisque les dettes liées à un bien exonéré ne sont jamais déductibles. Notre article sur les dettes déductibles de l'IFI détaille ces règles.

Des intérêts imputables sur vos autres revenus fonciers

Quand l'usufruit est détenu temporairement par un organisme de logement social ou un organisme agréé, la loi permet au nu-propriétaire de déduire les intérêts des emprunts contractés pour acheter la nue-propriété, la conserver ou l'améliorer. Comme le bien ne rapporte rien, ces intérêts viennent réduire les loyers de vos autres biens loués nus, au régime réel.

Sans autres revenus fonciers, la déduction ne joue pas tout de suite : la part du déficit liée aux intérêts ne s'impute pas sur le revenu global, elle se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, puis est perdue si elle n'a pas pu s'imputer.

Comment financer un achat en nue-propriété

La banque raisonne sur vos revenus actuels, sans loyer à prendre en compte. Toutes vos échéances de crédit, assurance comprise, doivent en principe rester sous 35 % de vos revenus : c'est la norme du HCSF, qui ne laisse aux banques qu'une marge de dérogation limitée.

Avec le prêt amortissable, les intérêts de la première année atteignent 6 328,88 €, déductibles de vos autres loyers. Le prêt in fine allège l'échéance, mais suppose de rembourser 180 000 € au moment où vous récupérez le bien, souvent en le vendant ou grâce à une épargne nantie. Notre article sur le prêt in fine en décrit les garanties.

Quelle garantie ?

Un bien démembré, occupé par un locataire du bailleur pendant 15 ans, est une garantie moins simple à mobiliser pour une banque qu'un logement libre. Selon les établissements, elle peut demander une hypothèque sur un autre bien, une caution ou le nantissement d'une épargne. En cas d'impayés, c'est ce bien donné en garantie qui est exposé.

La fin du démembrement : habiter, louer ou vendre

À l'échéance, l'usufruit s'éteint et vous devenez plein propriétaire, en principe sans impôt à payer sur cette reconstitution. Un an avant le terme, le bailleur social informe le locataire que son bail prendra fin. Celui-ci peut se voir proposer un relogement dans le parc social s'il remplit encore les conditions de ressources, acheter en priorité si le logement est mis en vente, ou signer un nouveau bail avec vous si vous le proposez.

• Habiter le bien ou y loger un proche.
• Le louer à un loyer de marché, les loyers alimentant alors vos revenus fonciers.
• Le vendre : pour l'impôt sur la plus-value, la durée de détention court depuis l'achat de la nue-propriété. Faites préciser par le notaire le prix d'acquisition retenu dans le calcul.

Les risques à peser avant d'investir

• Le blocage : revendre une nue-propriété avant le terme est possible mais difficile, et souvent avec une décote. N'y placez pas une somme dont vous pourriez avoir besoin.
• Le prix de départ : la décote se calcule sur un prix de neuf fixé par le promoteur. Comparez-le aux prix du quartier, car un bien acheté trop cher efface l'avantage.
• L'état du bien au retour : il aura connu 15 ans ou plus d'occupation. Vérifiez les engagements de remise en état prévus par la convention.
• Le coût du crédit : si le taux du prêt dépasse le rendement implicite de la décote, environ 3,46 % par an dans notre exemple, le levier joue contre vous, sauf hausse des prix ou effet fiscal suffisant.

Avant de vous engager, vous pouvez vérifier la faisabilité d'un financement adossé à votre patrimoine avec notre étude gratuite.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488