Soulte de divorce : garder le logement et financer le rachat

Garder le logement après une séparation : ce que cela implique

Quand des époux ou des partenaires de PACS ont acheté ensemble, chacun détient une part du logement. Celui qui veut y rester doit se le faire attribuer et indemniser l'autre : cette indemnité est la soulte. L'opération est constatée par un acte notarié, qui fixe la valeur retenue, le montant de la soulte et le sort du crédit en cours.

Trois questions se posent donc en même temps :

1. Quelle somme verser à l'ex-conjoint ?
2. Quels droits payer au Trésor ?
3. Comment sortir l'autre du prêt commun, et financer le tout avec un seul revenu ?

Les couples non mariés et non pacsés suivent d'autres règles fiscales : le rachat de la part d'un ex-concubin ne bénéficie pas du droit de partage et se rapproche d'une vente. Le notaire vous indiquera les droits applicables à votre situation.

Comment calculer une soulte de divorce ?

La loi ne fixe aucune formule : le montant résulte de l'accord des ex-conjoints. La pratique notariale part de la valeur nette du bien, c'est-à-dire sa valeur vénale diminuée du capital restant dû, puis applique la quote-part de celui qui part.

Si l'acte d'achat prévoyait une répartition 60/40 et que le conjoint majoritaire garde le bien, la soulte devient 40 % de 380 000 €, soit 152 000 €. Celui qui garde le logement reprend aussi à sa charge le capital restant dû.

Bien estimer le logement

La valeur retenue pèse directement sur la soulte : 10 000 € d'écart sur l'estimation font varier la soulte de 5 000 € dans un partage à parts égales. Deux avis de valeur indépendants, ou l'estimation du notaire, évitent bien des tensions.

Droit de partage à 1,1 % ou licitation à 2,5 % : la forme de l'acte compte

Le droit de partage (article 746 du CGI) est en principe de 2,5 %. Pour un partage qui fait suite à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS, il est réduit à 1,1 % depuis le 1^er janvier 2022 (1,8 % en 2021). Le taux est celui en vigueur au jour où l'acte prend effet, et il s'applique à l'actif net partagé, pas à la seule soulte.

Piège à connaître : si le rachat prend la forme d'une licitation, l'administration applique 2,5 %, même entre ex-époux. Le notaire peut l'éviter en rédigeant un acte de partage avec soulte.

Soit 5 320 € d'écart pour une même opération économique. Les émoluments du notaire s'ajoutent dans les deux cas.

Le prêt commun : désolidarisation ou remboursement

Le divorce ne modifie pas le contrat de prêt. Les deux ex-conjoints restent co-emprunteurs solidaires : la banque peut réclamer la totalité d'une échéance impayée à l'un ou à l'autre, y compris à celui qui a quitté le logement. Trois issues existent, et toutes passent par l'accord du prêteur :

• Le remboursement anticipé du prêt en cours, financé par un nouveau crédit au seul nom de celui qui garde le bien.
• La désolidarisation, acceptée par la banque après examen de la capacité de remboursement de celui qui reste.
• Le remplacement de la garantie : nouvelle caution ou hypothèque apportée en contrepartie.

Tant que la banque n'a pas donné son accord écrit, l'ex-conjoint qui part reste engagé. C'est un point à verrouiller avant la signature de l'acte de partage.

Financer la soulte et reprendre le prêt avec un seul revenu

La solution la plus lisible consiste souvent à regrouper dans un seul prêt la soulte, le rachat du capital restant dû et les droits. Dans notre exemple : 190 000 € de soulte, 120 000 € de capital restant dû et 4 180 € de droit de partage, soit 314 180 € hors émoluments, frais de garantie et éventuelles indemnités de remboursement anticipé du prêt d'origine.

Avec la règle des 35 % de taux d'effort appliquée par les banques, une mensualité de 1 806,01 € suppose un revenu net d'environ 5 160 € par mois, sans autre crédit. C'est souvent là que le projet bute : le logement a de la valeur, mais un seul salaire doit porter le prêt. L'hypothèque sur le bien sécurise la banque, elle ne remplace pas la capacité de remboursement.

Assurance et garantie

Le nouveau prêt demande une nouvelle assurance emprunteur, que vous pouvez choisir librement : voyez notre article sur la loi Lemoine. Pour un crédit à taux fixe de 20 ans et plus, le coût global, assurance et garantie comprises, ne peut pas dépasser l'usure, fixée à 5,40 % par la Banque de France pour le 4^e trimestre 2026.

Si le financement ne passe pas : les autres options

• Vendre le logement et partager le prix net : la solution qui libère les deux ex-conjoints du prêt.
• Négocier la soulte : une partie peut parfois être compensée par d'autres biens du couple dans le partage.
• Rester provisoirement en indivision, avec une convention écrite, le temps que la situation de celui qui garde le bien se stabilise.

Un engagement trop lourd se paie plus tard : si les mensualités ne sont plus réglées, le logement hypothéqué peut être saisi. La logique de rachat est proche de celle d'une succession, avec une fiscalité différente : notre article pour sortir d'une indivision successorale la détaille. Pour tester votre capacité à garder le bien, vous pouvez déposer une demande d'étude de faisabilité en indiquant la valeur estimée et le capital restant dû.

Questions fréquentes

Rédigé par

La rédaction ASG Courtage

Nos guides du crédit hypothécaire sont préparés à partir de sources officielles et de données de marché, puis relus par un conseiller avant publication.

Relu par Kevin Guez, Directeur Associé · ORIAS n° 11060488